Взыскание неустойки с застройщика

Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ?

Первое — зафиксируйте дату, до которой застройщик был обязан передать вам квартиру. Она указана в вашем договоре ДДУ.
Если объект не передан в срок:

• оформите письменное уведомление о нарушении условий договора;
• подготовьте претензию с требованием выплатить неустойку;
• соберите подтверждающие документы (копия ДДУ, переписка, квитанции и т.д.);
• при бездействии застройщика — подавайте иск в суд.

Важно: даже если действует мораторий, застройщик должен будет заплатить, как только отсрочка закончится. Поэтому действуйте сейчас, чтобы не потерять сроки и право на компенсацию.

Можно ли взыскать с застройщика неустойку?

Да, но с оговорками. Согласно статье 6 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Если вы — физлицо, сумма рассчитывается в двойном размере.
Однако с марта 2024 года действует мораторий на взыскание таких неустоек, и об этом важно знать.

Суд подтвердил: застройщик обязан выплатить неустойку в полном объеме — даже если она превышает 400 тысяч рублей

Покупатель заключил несколько договоров долевого участия с крупным застройщиком. Он оплатил квартиру, кладовку и два машиноместа. По договору все объекты должны были быть переданы до конца 2021 года. Но ключи покупатель получил только летом 2022-го — с опозданием в 184 дня.
Покупатель обратился в суд с требованием взыскать неустойку за просрочку, компенсацию морального вреда, штраф и расходы на юриста. Общая сумма требований превысила 490 тысяч рублей.
Районный суд признал факт просрочки и назначил выплату неустойки, но существенно её уменьшил — до 200 тысяч рублей, применив статью 333 Гражданского кодекса (снижение неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения). Также суд назначил компенсацию морального вреда и обязал застройщика возместить судебные расходы.
Однако апелляционный суд с этим не согласился. Он посчитал, что застройщик не доказал, что сумма неустойки действительно несоразмерна последствиям просрочки, и увеличил её до полной суммы — почти полмиллиона рублей.
Застройщик попытался оспорить это решение в кассационном суде, но безуспешно. Суд подтвердил:

• сроки передачи объекта нарушены;
• снижение неустойки не обосновано;
• застройщик не предоставил доказательств «исключительности ситуации» и «чрезмерности» штрафа.

Вывод из дела: Даже крупные суммы неустойки можно взыскать с застройщика, если просрочка действительно имела место, а ваши требования подтверждаются документами. Суд снизит сумму только в исключительных случаях — когда застройщик докажет, что последствия незначительны или обстоятельства были вне его контроля.

Источник изображения: freepik.com

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика

С 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года введены ограничения:

• Неустойка (пеня) по ДДУ не начисляется в этот период.
• Штрафы и компенсации по Закону о защите прав потребителей тоже не начисляются.
• Убытки (например, проценты по ипотеке или расходы на аренду) не взыскиваются с 01.01.2025 по 30.06.2025, за исключением уже понесённых расходов на устранение дефектов.

Если вы подали претензию или иск до 22.03.2024 — требования приостановлены до 30.06.2025, но не отменены. Они сохраняют силу, просто исполнение отсрочено.
Кроме того, неустойка, начисляемая по нормам, не подпадающим под мораторий, не может превышать 7,5%, даже если ключевая ставка ЦБ выше.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Взыскание неустойки с застройщика в суде

Если претензия проигнорирована — подавайте иск. Вы можете обратиться в суд по:

• месту жительства;
• месту исполнения договора;
• месту регистрации застройщика.

Суд учтёт дату начала просрочки и скорректирует расчёт неустойки с учётом моратория.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки

Включите в претензию:

• данные сторон;
• дату и номер договора;
• срок передачи объекта;
• количество дней просрочки;
• требуемую сумму неустойки;
• расчёт суммы (указать ставку, формулу);
• реквизиты для оплаты.

Отправляйте заказным письмом с уведомлением или вручайте лично под подпись.

Сроки выплаты неустойки застройщиком

По закону — в течение 10 дней с момента получения претензии. Если он не ответил — путь в суд.

Срок исковой давности по неустойке ДДУ

Три года с момента, когда дольщик узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав. Лучше не затягивать: даже если сейчас действует мораторий, подать иск можно и в этот период, чтобы не потерять право на взыскание.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Вы имеете право на компенсацию, если:

• квартира не передана вовремя;
• в переданном объекте есть существенные дефекты;
• застройщик уклоняется от исполнения обязательств;
• вы уже расторгли договор в одностороннем порядке (это допускается при грубых нарушениях срока).

Источник изображения: freepik.com

Какой размер неустойки с застройщика?

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Формула: 1/300 x ставка ЦБ x цена договора x количество дней просрочки x 2 (если вы — физлицо)
Пример: квартира стоит 5 000 000 руб. Ставка ЦБ — 16%. Задержка — 30 дней. 1/300 × 0,16 × 5 000 000 × 30 × 2 = 160 000 руб.
Сейчас ставка ограничена — неустойка не может превышать расчёт по ставке 7,5%, даже если реально она выше.

Нужно ли платить налог за неустойку от застройщика?

Если неустойка, компенсация или штраф присуждены физическому лицу, с этих сумм не удерживается НДФЛ — они не признаются доходом.

Судебная практика

Суды поддерживают дольщиков, особенно в случаях, когда:

• претензии поданы до начала моратория;
• застройщик признал нарушение сроков;
• истец понёс реальные расходы, например, платил ипотеку за несданную квартиру.

Суд может уменьшить сумму неустойки по статье 333 ГК РФ, если она признана явно несоразмерной, но полностью отказать — крайне редко.

Можно ли взыскать убытки — например, проценты по ипотеке?

Только после окончания моратория. Сейчас, с 01.01.2025 по 30.06.2025, такие убытки не учитываются. Исключение — расходы на устранение дефектов в квартире (их можно взыскать даже сейчас, если они понесены и документально подтверждены).

Что делать уже сейчас: чек-лист
Проверьте дату окончания срока передачи квартиры по ДДУ
Определите период просрочки и попадание под мораторий
Соберите доказательства: договор, переписка, расчёты
Подготовьте и отправьте претензию застройщику
При отсутствии ответа — подавайте иск (даже в период действия моратория)

Вывод
Мораторий продлён до 30 июня 2025 года. Но это не повод опускать руки. Ваши права сохраняются, просто временно исполнение решений может быть отложено. Претензии и иски можно подавать уже сейчас — так вы зафиксируете право на выплату.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стараемся делиться полезной и актуальной юридической информацией, чтобы вы могли уверенно защищать свои права.
Если вам нужна помощь с составлением претензии, расчётом неустойки или подачей иска — на нашей платформе вы найдёте проверенных юристов, готовых разобраться в вашей ситуации и предложить оптимальное решение.