Что такое акт согласования границ земельного участка
Акт появляется не сам по себе. Он связан с кадастровыми работами и подготовкой межевого плана.
Представьте два соседних участка. Забор между ними стоит много лет, но точные координаты границы одного участка не внесены в ЕГРН. Собственник приглашает кадастрового инженера для уточнения границ. Инженер проводит измерения, анализирует документы и определяет, где должна проходить граница.
Если уточняемая граница одновременно является границей соседнего участка, в предусмотренных законом случаях ее местоположение необходимо согласовать с заинтересованным правообладателем.
Результат этого согласования и отражается в акте.
Поэтому акт — не документ, который собственник составляет самостоятельно и затем ходит с ним по соседям. За проведение кадастровых работ и оформление их результата отвечает кадастровый инженер.
В действующей форме межевого плана акт содержит сведения о результатах согласования, о возражениях относительно местоположения границ и об их снятии.
Сам акт связан с межевым планом и используется для подтверждения того, как прошла процедура согласования.
Когда нужно согласовывать границы участка
Согласование требуется не при любой операции с землей.
Основная ситуация — кадастровые работы, в результате которых уточняется местоположение границ вашего земельного участка либо уточняется местоположение границ смежных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Например, в ЕГРН есть сведения о вашем праве собственности и площади участка, но координаты границ отсутствуют или требуют уточнения. Вы заказываете кадастровые работы, и кадастровый инженер определяет положение участка на местности. Там, где уточняемая граница соприкасается с соседним участком, возникает вопрос о согласовании.
Но не следует искать акт согласования после каждой сделки с землей. Продажа уже учтенного участка с установленными границами сама по себе не означает, что продавцу необходимо заново обходить соседей.
Так же важно отличать обычные индивидуальные кадастровые работы от комплексных кадастровых работ. Для последних предусмотрена специальная процедура согласования с участием согласительной комиссии.
Поэтому первый вопрос при межевании должен звучать не «где взять акт?», а «какие границы уточняются и требуется ли их согласование в моей ситуации?». На него должен ответить кадастровый инженер после изучения сведений ЕГРН и документов на участки.
Евгения Лещенко
Адвокат, стаж 16 лет, эксперт по гражданскому праву и судебным спорам
Страница экспертаСогласование границ при межевании необходимо тогда, когда границы обоих смежных земельных участков не внесены в ЕГРН.
Если же граница участка соседа уже определена, такое согласование не требуется. Однако при проведении кадастровых работ может выясниться, что граница соседа внесена в ЕГРН неправильно и затрагивает часть вашего земельного участка. Это реестровая ошибка. Изменить ее можно добровольно совместно с соседом. При несогласии же соседа – судебного спора не избежать.
В процессе рассмотрения судебных споров о наложении земельных участков и реестровых ошибках необходимо проведение судебной землеустроительной экспертизы. Только эксперт, обладающий специальными знаниями, может определить правильные границы земельных участков спорящих сторон.
Чтобы перед подписанием понять правильность определяемых границ, нужно попросить выехавшего на участок для замера геодезиста вынести границу в натуре, проще сказать – обозначить колышками поворотные точки. Если вы согласны с указанной границей
С кем нужно согласовывать границы
Согласование проводится не со всеми жителями соседних домов и не обязательно с человеком, который фактически пользуется соседним участком.
Значение имеет его юридический статус.
В первую очередь речь идет о собственниках смежных земельных участков. Закон предусматривает участие и обладателей некоторых других прав: пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, а в определенных случаях — арендаторов государственной или муниципальной земли, если договор заключен более чем на пять лет.
Смежным является участок, граница которого соприкасается с уточняемой границей вашего участка.
Например, если спор возникает по правой стороне участка, нет необходимости получать согласие владельца земли, которая находится через дорогу и вообще с вашим участком не граничит.
Вместо правообладателя в процедуре может участвовать представитель. Его полномочия должны быть надлежащим образом подтверждены.
Если соседний участок принадлежит нескольким людям, кадастровому инженеру необходимо учитывать состав правообладателей и правила их участия в согласовании. Поэтому фразы одного совладельца «я за всех подпишу» недостаточно, если у него нет соответствующих полномочий.
Перед согласованием кадастровый инженер должен установить, кто относится к заинтересованным лицам именно по уточняемой части границы.
Как проходит согласование границ с соседями
Собственнику не нужно самостоятельно организовывать всю процедуру. Значительная часть работы лежит на кадастровом инженере.
Сначала вы заключаете договор на выполнение кадастровых работ. Инженер получает необходимые сведения, изучает документы, проводит измерения и определяет местоположение границ.
После этого определяется круг заинтересованных лиц и организуется согласование. Закон допускает его проведение посредством собрания заинтересованных лиц либо индивидуально.
Процедуру можно представить в шести последовательных действиях:
Вы заказываете кадастровые работы.
Кадастровый инженер анализирует документы и определяет местоположение границ.
Устанавливаются правообладатели смежных участков, с которыми требуется согласование.
Заинтересованные лица извещаются в предусмотренных законом случаях и порядке.
Согласие, отсутствие возражений либо заявленные возражения фиксируются.
Результат согласования отражается в акте и межевом плане.
Ваша задача как заказчика — передать инженеру имеющиеся документы и сообщить известную информацию о фактическом прохождении границ. Не пытайтесь самостоятельно «сдвинуть» линию в удобное место только потому, что забор много лет стоит именно там: фактическое землепользование важно, но оценивается вместе с документами и другими исходными данными.
Как уведомляют соседей о согласовании
Способ согласования выбирает кадастровый инженер: оно может проходить индивидуально с конкретным заинтересованным лицом или посредством собрания.
При проведении собрания закон устанавливает правила извещения.
Извещение может быть вручено заинтересованному лицу или его представителю под расписку, направлено по предусмотренным законом контактным данным. В определенных случаях допускается официальная публикация извещения — например, когда необходимых контактных сведений в ЕГРН нет либо отправление вернулось с отметкой о невозможности вручения.
Публикация не должна использоваться просто потому, что так удобнее.
Извещение о собрании должно быть вручено, направлено или опубликовано не менее чем за 30 дней до даты собрания. В нем указываются сведения о кадастровом инженере и заказчике работ, данные участков, возможность ознакомиться с проектом межевого плана, дата и место собрания, а также порядок направления обоснованных возражений.
Для собственника здесь важен не столько способ доставки письма, сколько доказуемость процедуры.
Если сосед впоследствии заявит: «О межевании я вообще не знал», придется выяснять, был ли он действительно извещен в установленном порядке. Ошибка на этом этапе способна перерасти в спор уже после внесения сведений о границах в ЕГРН.
Нужно ли соседу обязательно подписывать акт
Это один из самых частых вопросов при межевании.
Подпись заинтересованного лица — обычный способ подтвердить согласие с местоположением границы. Но из этого не следует, что сосед может бесконечно блокировать кадастровые работы одним только нежеланием расписываться.
Нужно понять, почему подписи нет.
Сосед согласен с границей
Если сосед ознакомился с местоположением общей границы и согласен, результат фиксируется его подписью в акте.
Перед подписанием он вправе ознакомиться с соответствующими сведениями и потребовать показать местоположение границы на местности, если закон не предусматривает исключение для конкретной ситуации.
Не торопите соседа и сами не ставьте подпись, пока не поняли, с какой линией соглашаетесь. Подпись касается не абстрактного «межевания соседа», а конкретного местоположения общей границы.
Сосед не пришел на согласование
Неявка сама по себе не означает автоматического отказа.
Если заинтересованное лицо было надлежащим образом извещено, но в установленный срок не подписало акт и одновременно не представило обоснованные письменные возражения, соответствующая граница может считаться согласованной. Кадастровый инженер делает об этом запись.
Это правило не дает возможности просто пропустить этап извещения. Сначала должна быть соблюдена предусмотренная законом процедура.
Поэтому ситуация «мы соседа не нашли и решили, что он согласен» и ситуация «соседа надлежащим образом известили, но он не явился и не возразил» юридически различаются.
Сосед отказывается подписывать акт
Здесь тоже важно понять причину.
Первый вариант: сосед говорит «ничего подписывать не буду», но не объясняет, с какой границей не согласен, и не представляет обоснованных письменных возражений. При соблюдении процедуры извещения одно лишь отсутствие подписи не обязательно остановит согласование.
Второй вариант: сосед указывает конкретную проблему. Например, новая линия проходит на метр вглубь его участка, пересекает существующую постройку или не соответствует его документам.
Это уже спор о местоположении границы.
Письменные возражения отражаются в материалах согласования и прилагаются к межевому плану. Кадастровый инженер может проверить техническую сторону вопроса, но не вправе вместо суда решить, кому принадлежит спорная полоса земли.
Источник изображения: magnific.com
Что делать, если вы сами не согласны с границей
Представим обратную ситуацию. Межует участок ваш сосед, а вам предлагают подписать акт.
Не ставьте подпись только потому, что кадастровый инженер говорит: «Это обычная формальность».
Сначала попросите показать, какая именно часть границы согласовывается. Сопоставьте предложенную линию с документами на ваш участок и с фактическим использованием земли.
Перед подписанием акта проверьте:
соответствует ли предлагаемая граница документам на ваш участок;
как она соотносится с существующим забором и фактическим землепользованием;
не возникает ли пересечения или наложения участков;
понятны ли вам конфигурация и положение спорной линии;
не оказывается ли за новой границей часть земли, которой вы пользуетесь.
Если что-то непонятно, задайте кадастровому инженеру вопросы и попросите показать необходимые материалы. При серьезном расхождении можно обратиться к другому кадастровому инженеру для проверки документов и измерений.
Главное — не ограничиваться словами «я против».
Если вы действительно считаете местоположение границы неправильным, сформулируйте конкретные письменные возражения. Это позволит зафиксировать предмет разногласий еще до того, как спор перейдет в суд.
Как оформить возражения по границам
Универсального текста, который подходил бы для любого земельного спора, нет. Причина возражений должна соответствовать вашей реальной ситуации.
Из документа должно быть понятно, кто возражает, какие участки затронуты, против какой части границы вы выступаете и почему считаете предложенное местоположение неправильным.
Например:
«Я, Ф.И.О., являюсь собственником земельного участка с кадастровым номером ________. Не согласен с предлагаемым местоположением общей границы между точками ___ и ___, поскольку указанная линия пересекает фактически используемую мной часть участка и, по моему мнению, не соответствует сведениям правоустанавливающих документов. Прошу учесть настоящие возражения при оформлении результатов согласования».
Далее укажите документы, на которые ссылаетесь. Это могут быть документы на землю, ранее подготовленные кадастровые материалы, планы и иные сведения, имеющие отношение к положению границы.
Фразы «не согласен», «так исторически сложилось» или «этой землей всегда пользовалась наша семья» сами по себе редко помогают понять техническую и юридическую суть разногласия.
Письменные обоснованные возражения прилагаются к межевому плану и становятся его неотъемлемой частью.
Что делать, если договориться с соседом не удалось
Не каждый отказ от подписи требует немедленно обращаться в суд.
Сначала выясните, в чем именно заключается разногласие. Иногда проблема возникает из-за старого забора, ошибки в документах, неверного представления собственников о площади либо технической неточности, которую можно обнаружить при повторной проверке.
Полезно сопоставить сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы обеих сторон, результаты измерений и фактическое землепользование.
Если есть сомнения в расчетах, можно привлечь другого кадастрового инженера. Иногда после дополнительных измерений становится понятно, почему возникло расхождение, и стороны находят приемлемый вариант.
Но соглашение соседей не должно превращаться в произвольное перераспределение земли вопреки требованиям закона и документам.
Если стороны претендуют на одну и ту же территорию и каждая считает границу правильной именно в своем варианте, кадастровый инженер не становится судьей. Его задача — выполнить кадастровые работы и зафиксировать результат согласования или возражения.
Неурегулированный земельный спор разрешается в судебном порядке.
Когда спор о границе решается через суд
Обращение в суд обычно становится необходимым, когда разногласие касается уже не процедуры подписания акта, а самого местоположения границы.
Так бывает, когда сведения двух участков пересекаются, собственники по-разному определяют исторически сложившуюся границу, данные ЕГРН содержат ошибку либо фактическое пользование землей не соответствует документам.
Перед иском нужно точно определить, что требуется исправить.
В одном споре необходимо установить местоположение границы. В другом — исправить реестровую ошибку. В третьем вопрос связан еще и с тем, что сосед занял часть земли постройкой или забором. От обстоятельств зависит и содержание требований.
При судебном рассмотрении могут исследоваться правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, старые планы, межевые материалы, фактическое расположение объектов и результаты землеустроительной экспертизы.
Как выглядит акт согласования границ
По состоянию на 2026 год форма акта согласования предусмотрена действующей формой межевого плана, утвержденной Росреестром.
Акт содержит кадастровый номер или обозначение участка и несколько основных блоков.
В нем отражаются сведения о результатах согласования местоположения границ: какая часть границы согласовывается, с каким участком она является смежной, кто участвовал в процедуре, каким способом и когда лицо извещалось, а также результат согласования.
Отдельные разделы предусмотрены для сведений о содержании возражений и об их последующем снятии.
Если согласование проводится обычным способом с личным участием, результат подтверждается подписью заинтересованного лица или его представителя. Закон допускает и индивидуальное согласование в электронном виде — в таком случае применяются требования к усиленной квалифицированной электронной подписи.
Поэтому скачивать из интернета старый бланк и самостоятельно заполнять его перед визитом кадастрового инженера не нужно. Актуальный акт оформляется в рамках кадастровых работ по действующим требованиям Росреестра.
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Можно ли провести межевание без подписи соседа?
Да, отсутствие подписи не всегда блокирует процедуру. Если сосед надлежащим образом извещен, но в установленный срок не подписал акт и не представил обоснованных письменных возражений, граница при соблюдении требований закона может считаться согласованной.
Что делать, если сосед не приходит на согласование?
Сначала нужно проверить, был ли он надлежащим образом извещен. Если порядок извещения соблюден, а сосед не явился и не направил обоснованных возражений в установленный срок, кадастровый инженер может оформить результат согласования по правилам закона.
Можно ли отказаться подписывать акт?
Да. Если вы не согласны с предлагаемой границей, не подписывайте акт только ради завершения межевания соседа. Ознакомьтесь с проектом, сформулируйте конкретные письменные возражения и приложите документы, которые подтверждают вашу позицию.
Что делать, если граница участка проходит неправильно?
Сначала сопоставьте сведения ЕГРН, документы на землю, результаты кадастровых работ и фактическое положение границы. Если обнаружена техническая или реестровая проблема, потребуется определить способ ее исправления; если между соседями существует реальный спор о земле, его может потребоваться разрешать в суде.
Где хранится акт согласования границ?
Акт оформляется кадастровым инженером в составе материалов межевого плана, а не существует как самостоятельное свидетельство о праве на землю. В действующей форме межевого плана предусмотрен специальный раздел «Акт согласования местоположения границ земельного участка».
Можно ли оспорить ранее согласованную границу?
Да, сама по себе ранее поставленная подпись не исключает судебной защиты, если граница нарушает ваши права и для ее изменения существуют законные основания. Однако придется доказать не просто свое нынешнее несогласие, а обстоятельства, подтверждающие неправильное местоположение границы или иное нарушение вашего права.
Правовая база
Заключение
Акт согласования границ нужен для фиксации результата согласования конкретной общей границы земельных участков. Его оформляет кадастровый инженер в ходе кадастровых работ, поэтому самостоятельно искать бланк, заполнять его и собирать подписи соседей без участия специалиста не требуется.
Если вы проводите межевание своего участка, заранее передайте кадастровому инженеру все имеющиеся документы и сообщите известные сведения о соседях. Если сосед не приходит на согласование, это еще не означает, что работа остановится: решающим становится соблюдение порядка извещения и наличие или отсутствие обоснованных возражений.
Если акт предлагают подписать вам, сначала разберитесь, где именно проходит предлагаемая граница. Не воспринимайте подпись как формальность. Сравните предложенный вариант со своими документами, сведениями ЕГРН и фактическим использованием земли.
Когда вы действительно не согласны, лучше письменно и конкретно объяснить причину. А если обе стороны претендуют на одну территорию и договориться не получается, кадастровый инженер не может самостоятельно определить, кто из соседей прав. Такой спор разрешается в судебном порядке.
