Что значит нотариальная форма сделки
Нотариальная форма означает, что договор удостоверяется нотариусом, а не просто подписывается сторонами.
Перед удостоверением нотариус устанавливает личности участников, проверяет их дееспособность, полномочия представителей, законность сделки и соответствие ее условий действительным намерениям сторон. Также он разъясняет юридические последствия подписания договора.
Например, если вы продаете квартиру, нотариус проверяет документы о праве собственности, сведения о недвижимости и обстоятельства, которые могут препятствовать совершению сделки.
Однако нотариальное удостоверение не гарантирует отсутствие будущих споров. Договор по-прежнему можно оспорить при наличии законных оснований.
Обращение к нотариусу может быть обязательным по закону или добровольным, если стороны сами выбрали такую форму оформления.
Когда нотариус обязателен
Необходимость нотариального удостоверения зависит от вида сделки, состава собственников и других обстоятельств.
Нотариальная форма предусмотрена, в частности, для следующих случаев:
отчуждение отдельных долей в праве общей собственности на недвижимость, если не действует законное исключение;
сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
дарение недвижимости между гражданами;
договор ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением.
Нотариус также необходим, если стороны сами договорились об удостоверении договора, хотя закон этого не требует.
Каждая из перечисленных ситуаций имеет особенности. Например, при продаже долей существуют исключения, а при сделках с имуществом детей дополнительно может потребоваться разрешение органа опеки.
Евгения Лещенко
Адвокат, стаж 16 лет, эксперт по гражданскому праву и судебным спорам
Страница экспертаСуществует миф, что дарение оспорить в суде нельзя. Это не так. Даже если сделка удостоверена нотариально (а дарение без нотариуса заключить нельзя).
Кроме общих оснований, ГК РФ предусматривает основания для расторжения договора дарения:
- одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя, его близких;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя неимущественную ценность, создает угрозу ее утраты;
- дарение, совершенное ИП или юридическим лицом в нарушение закона о несостоятельности (банкротстве). В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Нотариус указывает в договоре: дееспособность проверена. Это не значит, что нельзя оспорить сделку, если сторона в этот момент не осознавала своих действий. Нотариус не психиатр и не может определить психическое состояние человека. Сделка может быть признана недействительной в судебном порядке после проведения судебно-психиатрической экспертизы.
Продажа доли в праве общей собственности
Когда нужен нотариус при продаже доли квартиры
Предположим, вы владеете половиной квартиры, а вторая половина принадлежит вашему брату. Вы решили продать свою долю постороннему покупателю.
По общему правилу такой договор должен быть нотариально удостоверен.
Кроме того, необходимо учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности. Прежде чем продать долю постороннему человеку, нужно соблюсти установленную законом процедуру предложения доли другим собственникам.
Нотариальное удостоверение не отменяет этого требования.
Когда продажа долей возможна без нотариуса
Одно из основных исключений действует, когда все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли по одной сделке.
Например, квартира принадлежит вам и сестре по 1/2 доли. Вы вместе продаете всю квартиру одному покупателю по одному договору. В обычной ситуации такой договор можно заключить в простой письменной форме.
Но если каждый из вас продает свою долю по отдельному договору, необходимо учитывать общие требования к нотариальному удостоверению.
Закон предусматривает и другие исключения, поэтому форму договора следует определять с учетом конкретной сделки.
Если покупатель становится единственным собственником
Отдельная ситуация возникает, когда один из сособственников выкупает оставшиеся доли.
Например, вам принадлежит половина квартиры, а другая половина — брату. Вы покупаете его долю и становитесь единственным собственником.
В практике Верховного Суда встречается подход, согласно которому при таком результате сделки обязательное нотариальное удостоверение может не требоваться.
Однако этот вывод нельзя автоматически распространять на любую продажу доли другому сособственнику. Перед подписанием договора необходимо проверить обстоятельства сделки и возможность регистрации перехода права без нотариального удостоверения.
Сделки с участием несовершеннолетних или ограниченно дееспособных собственников
Если недвижимость принадлежит ребенку
Предположим, вы хотите продать квартиру, оформленную на несовершеннолетнего сына.
Продажа недвижимости, принадлежащей ребенку, требует нотариального удостоверения. Это касается как целой квартиры, так и отдельной доли.
Кроме того, для распоряжения имуществом несовершеннолетнего, как правило, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Например, вы продаете квартиру, в которой ребенку принадлежит 1/3 доли, чтобы приобрести жилье большей площади. Орган опеки должен оценить, не нарушает ли сделка имущественные права ребенка.
Разрешение опеки и нотариальное удостоверение — самостоятельные процедуры. Одно не заменяет другое.
Если ребенок только покупает квартиру
Если вы покупаете квартиру и оформляете ее на несовершеннолетнего ребенка, само участие ребенка в качестве покупателя не делает нотариальное удостоверение обязательным.
Например, вы приобретаете квартиру у совершеннолетнего единственного собственника и оформляете право собственности на дочь. При отсутствии других оснований для обязательной нотариальной формы договор обычно можно заключить самостоятельно.
Иная ситуация возникает, если ребенок одновременно продает принадлежащую ему недвижимость. Тогда необходимо соблюдать требования к распоряжению его имуществом.
Если собственник ограничен в дееспособности
Когда недвижимость принадлежит гражданину, которого суд признал ограниченно дееспособным, ее отчуждение также требует нотариального удостоверения.
Дополнительно необходимо учитывать правила участия попечителя и получения разрешения органа опеки в предусмотренных законом случаях. Одного согласия родственников для продажи такого имущества недостаточно.
Источник изображения: magnific.com
Дарение недвижимости между физическими лицами
Нужно ли заверять дарственную у нотариуса
С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом.
Правило распространяется на квартиры, дома, земельные участки и другую недвижимость. Близкое родство между дарителем и получателем подарка не освобождает от нотариального удостоверения.
Например, если вы хотите подарить квартиру взрослому сыну, самостоятельно составленной дарственной недостаточно. Необходимо обратиться к нотариусу.
Раньше многие такие договоры можно было оформлять без нотариуса. Поэтому образцы дарственных, опубликованные до изменения законодательства, могут содержать устаревшие рекомендации.
Дарение денег и дарение квартиры — разные сделки
Если вы дарите дочери деньги на покупку квартиры, обязательное нотариальное удостоверение такого подарка законом не предусмотрено. Но при передаче самой квартиры по договору дарения нотариус обязателен.
При дарении крупной суммы денег договор лучше оформить письменно, а при необходимости — удостоверить у нотариуса. Это поможет подтвердить, что средства были переданы именно в подарок, а не в долг.
Особенно важно правильно оформить дарение, если получатель состоит в браке. Например, вы подарили дочери 5 млн рублей, на которые она впоследствии купила квартиру. При разводе может возникнуть спор о том, является ли жилье совместно нажитым имуществом или личной собственностью дочери.
По общему правилу подаренные деньги относятся к личному имуществу супруга. Если квартира полностью приобретена на эти средства, есть основания требовать признания ее личной собственностью. Однако потребуется доказать, что именно подаренные деньги использовались для покупки.
Нотариально удостоверенный договор поможет подтвердить факт и условия дарения, но сам по себе не доказывает первоначальное происхождение денег. Поэтому стоит сохранить банковские выписки, документы о переводе средств и подтверждения оплаты недвижимости.
Когда нотариус не обязателен
Продажа квартиры единственным собственником
Если вы единолично владеете квартирой, являетесь совершеннолетним и полностью дееспособным, то по общему правилу можете продать ее без нотариального удостоверения договора.
Стороны составляют письменный договор, подписывают его и подают документы для государственной регистрации перехода права собственности.
Однако необходимо проверить, нет ли обстоятельств, влияющих на оформление сделки: совместной собственности супругов, обременений или специальных требований закона.
Продажа недвижимости юридическим лицом
Если квартиру, офис или другое помещение продает организация, само участие юридического лица не создает обязанности нотариально удостоверять договор.
Например, компания продает принадлежащее ей нежилое помещение гражданину. При отсутствии специальных оснований сделка может оформляться в простой письменной форме.
При этом покупателю необходимо проверить полномочия представителя организации и соблюдение необходимых корпоративных процедур.
Обмен недвижимостью
Договор мены также обычно можно заключить в простой письменной форме.
Например, вы обмениваете принадлежащую вам квартиру на жилой дом другого собственника. Если оба объекта находятся в единоличной собственности совершеннолетних дееспособных граждан и нет специальных обстоятельств, нотариальное удостоверение обычно не требуется.
Но если в обмене участвует недвижимость несовершеннолетнего или отдельная доля, необходимо учитывать специальные требования к ее отчуждению.
Продажа дома вместе с земельным участком
При продаже жилого дома необходимо учитывать права на землю, на которой он расположен.
Например, если вместе с домом покупателю переходит доля в праве на земельный участок в силу предусмотренных законом правил, само наличие такой доли не всегда означает необходимость нотариального удостоверения.
Важно различать самостоятельную продажу доли земельного участка и переход прав на землю, связанный с отчуждением здания. Если состав прав на дом и участок сложный, лучше проверить документы до подписания договора.
Чем нотариальная сделка отличается от простой письменной
Оба способа оформления имеют юридическую силу, если соответствуют требованиям закона. Однако между ними есть различия, которые влияют на расходы, порядок подписания договора и регистрацию права собственности.
Проверка документов и законности сделки
При простой письменной форме вы самостоятельно проверяете документы на недвижимость, сведения о собственнике, наличие обременений и другие обстоятельства, которые могут повлиять на сделку. При необходимости можно привлечь юриста.
При нотариальном оформлении предусмотренные законом проверки проводит нотариус. Он также разъясняет сторонам содержание договора и последствия его подписания.
При этом нотариус не обязан проверять качество ремонта, состояние коммуникаций и все скрытые недостатки квартиры. Такие вопросы покупателю необходимо выяснять самостоятельно.
Подписание договора и подтверждение воли сторон
При простой письменной форме стороны подписывают договор без обязательного участия нотариуса.
При нотариальном удостоверении дополнительно проверяется, понимают ли участники содержание сделки и соответствует ли договор их действительным намерениям.
Это может иметь значение при судебном споре. Например, если одна из сторон впоследствии заявит, что не подписывала договор или не понимала его условий.
Нотариально удостоверенные обстоятельства обладают особым доказательственным значением, но при наличии законных оснований сделку все равно можно оспорить.
Расходы на оформление
Простая письменная форма обычно обходится дешевле, поскольку не требуется оплачивать нотариальное удостоверение договора.
При обращении к нотариусу дополнительно оплачивается нотариальный тариф. Его размер зависит от вида сделки, ее стоимости, обязательности удостоверения и региона.
Если закон допускает простую письменную форму, стороны могут выбрать нотариальное удостоверение добровольно. Например, когда условия договора сложные или участники хотят провести дополнительную юридическую проверку.
Регистрация перехода права собственности
При простой письменной форме стороны обычно самостоятельно подают документы на регистрацию через МФЦ или другим предусмотренным законом способом.
После нотариального удостоверения договора нотариус, как правило, направляет документы в Росреестр электронно.
Независимо от способа оформления переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в ЕГРН.
Источник изображения: magnific.com
Нужно ли нотариальное согласие супруга, если сам договор не нотариальный
Предположим, вы продаете квартиру, купленную во время брака. Недвижимость оформлена только на вас, поэтому договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме, если других оснований для нотариального удостоверения нет.
Однако квартира может находиться в совместной собственности супругов, несмотря на то что в ЕГРН указан только один из них.
Для продажи такой недвижимости, как правило, необходимо нотариально удостоверенное согласие мужа или жены.
Согласие оформляется отдельно от договора. Нотариус удостоверяет волеизъявление супруга на совершение сделки, а не сам договор купли-продажи.
Если необходимое согласие не получено, возникает риск судебного оспаривания сделки. При этом отсутствие согласия не означает автоматического прекращения права собственности покупателя.
Если квартира принадлежит вам лично, например получена по наследству или в дар, согласие супруга обычно не требуется. Но при наличии брачного договора, существенных вложений общих средств или спора о режиме имущества ситуация может оказаться сложнее.
Кто оплачивает нотариуса
Закон не устанавливает универсального правила, по которому расходы на нотариальное удостоверение договора всегда несет продавец или покупатель.
Вы можете договориться об их распределении самостоятельно: разделить поровну либо предусмотреть, что всю сумму оплачивает одна сторона.
Плата за нотариальное удостоверение складывается из федерального и регионального тарифов. Федеральный тариф зависит от вида нотариального действия, а региональный устанавливается по действующим правилам для соответствующего субъекта РФ.
Стоимость также может зависеть от цены сделки, обязательности нотариальной формы и предусмотренных законом льгот.
Например, в Москве на 2026 год региональный тариф за удостоверение обычного договора отчуждения недвижимости с одним объектом составляет 10 000 рублей. Федеральный тариф рассчитывается дополнительно.
Перед оформлением попросите нотариуса рассчитать полную стоимость услуг. Отдельно учитывайте государственную пошлину за регистрацию права собственности.
Передает ли нотариус документы в Росреестр
После удостоверения договора, на основании которого возникает подлежащее регистрации право на недвижимость, нотариус, как правило, самостоятельно направляет документы в Росреестр.
По общему правилу он делает это в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня, если стороны не установили другой предусмотренный законом срок и не возражают против такой подачи.
Например, если вы удостоверили договор дарения квартиры, нотариус обычно сам направит заявление на регистрацию перехода права собственности.
Если электронная отправка невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, предусмотрен порядок подачи документов на бумаге.
При этом подписание договора у нотариуса еще не означает, что переход права собственности зарегистрирован. Для этого необходимо внесение соответствующей записи в ЕГРН.
Что будет, если обязательную нотариальную форму не соблюсти
Если закон требует нотариального удостоверения, а вы подписали только обычный письменный договор, сделка будет ничтожной.
Это означает, что договор не создает тех правовых последствий, ради которых стороны его заключали, за исключением последствий, связанных с его недействительностью.
Например, если вы решили подарить квартиру родственнику после вступления в силу требования об обязательной нотариальной форме, самостоятельно подписанной дарственной будет недостаточно.
Однако закон предусматривает специальный способ защиты, когда одна сторона полностью или частично исполнила сделку, а другая уклоняется от обязательного нотариального удостоверения.
При наличии установленных законом условий суд может признать сделку действительной. Тогда последующее нотариальное удостоверение не потребуется.
Но рассчитывать на такой исход заранее нельзя. Если обязательная форма не соблюдена, а деньги или имущество уже переданы, необходимо оценить обстоятельства и выбрать законный способ защиты своих прав.
Как проверить, нужен ли нотариус именно вам
Перед подписанием договора последовательно проверьте несколько обстоятельств:
Кто является собственником недвижимости: один совершеннолетний человек или несколько владельцев долей?
Есть ли среди продавцов несовершеннолетние или граждане, признанные ограниченно дееспособными?
Какую сделку вы заключаете: куплю-продажу, дарение, мену, ренту или другую?
Принадлежит ли недвижимость супругам на праве совместной собственности?
Предусматривает ли закон обязательную нотариальную форму для вашей сделки?
Эти вопросы помогут определить, можно ли подготовить договор самостоятельно или необходимо обратиться к нотариусу. Если ситуация неоднозначная, лучше разобраться с требованиями до передачи денег и подписания документов.
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли нотариус при продаже доли квартиры?
По общему правилу да, но закон предусматривает исключения. Например, нотариус обычно не требуется, если все сособственники продают свои доли по одному договору.
Нужно ли заверять продажу всей квартиры?
Если квартира принадлежит одному совершеннолетнему дееспособному собственнику, обычно достаточно простой письменной формы. Исключения возможны при наличии специальных обстоятельств.
Нужен ли нотариус, если собственник квартиры несовершеннолетний?
Да, при продаже принадлежащей несовершеннолетнему недвижимости нотариальное удостоверение обязательно. Также, как правило, требуется предварительное разрешение органа опеки.
Нужно ли заверять дарение квартиры родственнику?
Да. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом, в том числе между близкими родственниками.
Нужно ли согласие супруга, если договор оформляется без нотариуса?
Если вы распоряжаетесь совместно нажитой недвижимостью, нотариально удостоверенное согласие супруга, как правило, необходимо. Сам договор при этом может заключаться в простой письменной форме.
Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки?
Стоимость зависит от вида договора, обязательности нотариальной формы, цены сделки и региона. Точную сумму лучше уточнить у нотариуса до подписания документов.
Правовая база
Заключение
Нотариус нужен не при каждой сделке с недвижимостью. Если вы продаете квартиру, которая полностью принадлежит вам, и специальных ограничений нет, обычно достаточно простой письменной формы договора.
Но при продаже отдельных долей, отчуждении недвижимости несовершеннолетних, дарении недвижимости между гражданами и некоторых других сделках нотариальное удостоверение обязательно.
Перед подписанием договора важно проверить состав собственников, вид сделки, семейное положение продавца и наличие специальных требований закона. Это поможет избежать отказа в регистрации и риска последующего оспаривания сделки.
