Что проверить до подписания договора
Права, обременения и история переходов
Начните с актуальных сведений ЕГРН отдельно по дому и отдельно по земельному участку. Не ограничивайтесь выпиской, которую продавец получил несколько месяцев назад: за это время могла появиться ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другое ограничение.
Сравните собственника каждого объекта. Если участок записан на одного человека, а дом — на другого, обычная схема продажи одним договором уже не подойдет без дополнительного анализа.
Посмотрите, на каком основании продавец стал собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарение, наследство, приватизация, решение суда или документ о строительстве дома. Чем сложнее и короче история переходов права, тем внимательнее стоит проверять предыдущие сделки.
Особое внимание требуется, если дом недавно получен по наследству, продавался несколько раз за короткий период, принадлежал несовершеннолетнему или приобретался продавцом в браке.
Проверьте наличие ипотеки. Если объект заложен банку, это не всегда препятствует продаже, но порядок расчетов и снятия обременения необходимо согласовать с залогодержателем заранее.
Также полезно проверить судебные споры продавца и самого объекта. Например, сосед может оспаривать границу участка, наследник — право собственности на дом, а кредитор продавца — пытаться обратить взыскание на имущество.
Границы, площадь и вид разрешенного использования участка
Для земельного участка важно проверить не только его площадь, но и то, установлены ли границы в ЕГРН.
С 1 марта 2025 года это имеет принципиальное значение: если сведения о местоположении границ участка отсутствуют в ЕГРН, государственная регистрация перехода права по договору будет приостановлена. Поэтому вопрос с межеванием лучше решить до подписания основной сделки и тем более до передачи всей суммы продавцу.
Если границы установлены, сравните их с фактическим использованием земли. Забор не всегда проходит именно по кадастровой границе. Иногда собственник много лет пользуется частью соседнего участка либо, наоборот, фактическая территория оказывается меньше той, что указана в документах.
Обратите внимание и на возможное пересечение границ с соседними участками. Такая ошибка может привести не только к конфликту с соседями, но и к проблемам при последующих регистрационных действиях.
Следующий параметр — категория земель и вид разрешенного использования. Они показывают, для каких целей можно использовать участок.
Если вы покупаете дом для постоянного проживания, важно убедиться, что правовой режим земли допускает размещение соответствующего жилого объекта. Особенно тщательно стоит проверять участки сельскохозяйственного назначения, земли с особыми условиями использования и территории с дополнительными ограничениями. При этом нужно учитывать, что в ряде случаев преимущественное право покупки такого участка принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а при нарушении этого права сделка признаётся ничтожной.
Полезным шагом станет изучение публичной кадастровой карты: в ней можно найти сведения о площади, конфигурации и границах участка, а также о разрешённом использовании земли. Кроме того, на карте отмечены красные линии — они обозначают границы территорий общего пользования. Стоит также запросить у собственника документы территориального планирования, в частности генеральный план поселения: например, если в нём предусмотрено строительство дороги через данный участок, возникает риск его изъятия для государственных или муниципальных нужд. Не менее важно ознакомиться с правилами землепользования и застройки — именно в этом документе зафиксирован вид разрешённого использования, который определяет, допустимо ли возведение и эксплуатация жилого объекта на участке.
Законность дома и построек
Теперь сравните сведения о доме в ЕГРН с тем, что вы видите на участке. Проверьте кадастровый номер, площадь, назначение, количество этажей и местоположение объекта.
Если в документах указан дом площадью 80 кв. м, а фактически перед вами двухэтажное строение площадью около 150 кв. м, необходимо выяснить происхождение разницы. Возможно, собственник сделал пристройку или реконструкцию, но не внес изменения в ЕГРН.
Отдельно проверьте все значимые постройки. Баня, гараж, гостевой дом или капитальная хозяйственная постройка могут оказаться самостоятельными объектами недвижимости. Если они существуют фактически, но не оформлены, после покупки вопрос их легализации перейдет к вам.
Не любое отсутствие записи автоматически означает самовольную постройку: некоторые вспомогательные сооружения не требуют самостоятельного оформления как недвижимость. Но этот вопрос нужно выяснить до сделки, а не после нее.
Оцените и расположение дома относительно участка. Дом должен действительно находиться в границах той земли, которую вы покупаете. Если часть здания выходит за границу либо сведения ЕГРН противоречат фактическому расположению, сделку лучше отложить до устранения проблемы.
Юлия Погудина
Адвокат, стаж 10 лет, эксперт по трудовым, жилищным и имущественным спорам
Страница экспертаВ ходе моей профессиональной деятельности неоднократно встречались случаи, когда объектом купли-продажи выступал жилой дом с земельным участком, однако в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) был зарегистрирован исключительно земельный участок, тогда как право собственности на расположенное на нем строение юридически не оформлено и документально не учтено.
Подобные ситуации возникают, в частности, при несоблюдении минимальных отступов от границ земельного участка, установленных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), либо в случае непредставления в установленном порядке уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в орган местного самоуправления при возведении объекта после августа 2018 года.
Кроме того, из судебной практики известны прецеденты, когда в соответствии с ПЗЗ участок относился к землям рекреационного назначения, тогда как в сведениях ЕГРН его разрешенное использование определялось как ведение личного подсобного
Какие документы нужны сторонам
Набор документов зависит от истории недвижимости, но базовую проверку удобно разделить на документы самого продавца и сведения об объектах.
От продавца понадобятся паспорт, документы, на основании которых возникло право собственности на дом и землю, а также актуальные сведения ЕГРН. Если действует представитель, необходимо проверить доверенность и объем его полномочий.
Если недвижимость приобреталась в браке и относится к совместному имуществу супругов, для распоряжения ею может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Даже когда в ЕГРН указан только один собственник, это не всегда означает, что недвижимость является исключительно его личным имуществом.
Если среди собственников есть несовершеннолетний или подопечный, потребуется предварительное разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях.
Покупателю также стоит запросить документы и сведения, которые обычно не входят в минимальный регистрационный комплект: техническую документацию на дом, сведения о зарегистрированных жильцах, документы на коммуникации, последние платежи за электричество, газ и воду.
Перед сделкой полезно собрать небольшой проверочный комплект:
актуальные сведения ЕГРН по дому и участку;
документы-основания возникновения права, а также документы по предыдущим сделкам с участком и домом;
межевой план или сведения об установленных границах;
техническую документацию на дом;
нотариальное согласие супруга, если оно требуется;
разрешение органа опеки при необходимости;
доверенность представителя;
документы по выбранной схеме расчетов.
Не все эти бумаги обязательно подаются в Росреестр. Часть нужна именно вам, чтобы понимать, что вы приобретаете и какие риски принимаете.
Как составить договор купли-продажи
Существенные условия и описание двух объектов
При продаже дома с землёй удобнее оформить один договор. Согласно законодательству, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания или сооружения, если они принадлежат одному лицу. Это означает, что при продаже жилого дома право собственности одновременно переходит и на земельный участок — поэтому в договоре необходимо чётко прописать весь состав отчуждаемого имущества: и жилой дом, и земельный участок.
При этом земельный участок и расположенный на нём дом — самостоятельные объекты недвижимости, и каждый из них требуется описать в договоре отдельно. В отношении земельного участка нужно указать кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь, категорию земель и вид разрешённого использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН (они содержатся, в частности, в свидетельстве о государственной регистрации — если оно было выдано до 15 июля 2016 года). Для дома следует прописать кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, а также сведения о дате и номере государственной регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.
Описание должно позволять однозначно понять, какие именно объекты переходят вам после регистрации.
В договоре также указывают цену и порядок расчетов. Можно установить одну общую стоимость дома с участком, поскольку законодательство это допускает. Но на практике нередко удобнее указать цену каждого объекта отдельно: например, участок стоит 3 миллиона рублей, дом — 7 миллионов, общая цена сделки — 10 миллионов.
Такой подход делает расчеты прозрачнее и может быть полезен, если впоследствии возникнет спор по одному из объектов.
Важно указать и судьбу расположенных на участке построек. Если вместе с домом передаются зарегистрированные гараж или баня, их также нужно индивидуализировать в договоре. Если на территории находятся незарегистрированные сооружения, лучше прямо описать ситуацию и определить, что стороны о ней знают.
Отдельный блок договора стоит посвятить гарантиям продавца. Он может подтвердить, что имущество не продано другому лицу, не находится под арестом или залогом за исключением прямо указанных случаев, не является предметом неизвестного покупателю судебного спора, а также что сведения о зарегистрированных жильцах раскрыты полностью.
Если продавец обязан освободить дом и снять всех зарегистрированных с учета к определенной дате, эту дату лучше указать прямо.
Можно ли оформить дом и участок двумя договорами
Закон допускает свободу договора, поэтому сама по себе конструкция с двумя документами возможна. Однако при обычной продаже, когда дом и участок принадлежат одному собственнику и должны перейти одному покупателю, один договор обычно удобнее и безопаснее.
Так проще связать переход прав на оба объекта, расчеты и условия передачи.
Два отдельных договора требуют особенно внимательного согласования. Нельзя создавать ситуацию, при которой дом продан одному человеку, а участок, который должен следовать его судьбе, — другому, если это противоречит земельному законодательству.
Поэтому разделение одной сделки на два документа должно иметь понятную юридическую цель, а не использоваться только потому, что «так привычнее».
Цена и безопасные расчеты
Передавать всю стоимость наличными в день подписания договора — самый простой, но далеко не самый безопасный вариант.
При аккредитиве деньги блокируются банком и перечисляются продавцу после выполнения установленных условий. Например, банк раскрывает аккредитив после государственной регистрации перехода права собственности на дом и участок к вам.
Банковская ячейка работает по похожей логике, но внутри находятся наличные деньги или документы. Условия доступа продавца нужно прописать особенно тщательно.
При нотариальной сделке расчеты можно организовать через депозит нотариуса. Деньги передаются нотариусу, а продавец получает их после наступления предусмотренного условия.
Какой бы вариант вы ни выбрали, привяжите получение основной суммы продавцом к успешной регистрации обоих объектов. Нежелательна схема, при которой деньги выплачиваются полностью после регистрации только дома, а с участком возникла приостановка.
Также заранее определите, что произойдет, если Росреестр приостановит регистрацию. В договоре можно предусмотреть срок устранения причин и порядок возврата денежных средств, если зарегистрировать переход права не удастся.
Источник изображения: magnific.com
Подача документов и регистрация права
После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок в Росреестре.
Подать документы можно через МФЦ, нотариуса в случаях его участия в сделке либо в электронной форме через предусмотренные Росреестром сервисы.
При обычной продаже дома и участка между совершеннолетними собственниками обязательное нотариальное удостоверение договора, как правило, не требуется. Однако нотариальная форма необходима в отдельных предусмотренных законом ситуациях, например при некоторых сделках с долями.
Регистратор проверяет права продавца, содержание договора, ограничения и соответствие представленных документов сведениям ЕГРН.
Особое внимание уделите границам земли. Если участок является предметом договора, но сведения о местоположении его границ отсутствуют в ЕГРН, с 1 марта 2025 года регистрационные действия подлежат приостановлению.
Поэтому фраза продавца «участок давно оформлен, свидетельство есть» теперь недостаточна. Право собственности действительно может существовать много лет, но для новой сделки необходимо проверить наличие сведений о границах.
Если оснований для приостановки нет, после завершения регистрации в ЕГРН появятся сведения о новом собственнике дома и участка. Получите актуальные выписки и еще раз проверьте кадастровые номера, размер права и наличие обременений.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию
Приостановка не всегда означает окончательный отказ в сделке. В уведомлении Росреестр указывает причину и то, какие обстоятельства препятствуют регистрации.
Например, проблема может заключаться в отсутствии необходимых документов, противоречии между договором и сведениями ЕГРН или отсутствии установленных границ участка.
Не передавайте остаток цены продавцу только потому, что договор уже подписан. Сначала определите, устранима ли причина и кто обязан ее устранить.
Если необходимо провести межевание, собственнику придется обратиться к кадастровому инженеру, подготовить межевой план и внести сведения в ЕГРН. Только после этого можно завершать регистрационные действия.
Именно поэтому безопасная схема расчетов должна учитывать возможность приостановки еще на этапе подготовки договора.
Передача дома и участка после регистрации
Государственная регистрация права и фактическая передача недвижимости — разные этапы.
Дом и участок передаются по передаточному акту или другому документу, предусмотренному договором. Не подписывайте акт автоматически одновременно с договором, если фактически ключи и имущество остаются у продавца.
Перед подписанием акта осмотрите дом еще раз. Проверьте, не появились ли повреждения, вывезены ли вещи продавца, осталась ли мебель и оборудование, которые должны были войти в сделку.
В акте желательно зафиксировать показания счетчиков электроэнергии, газа и воды, количество переданных ключей, состояние дома и перечень документов на оборудование и коммуникации.
Если передается газовый котел, скважина, септик, система отопления или другое оборудование, попросите инструкции, паспорта и договоры на обслуживание.
Отдельно проверьте фактическое освобождение дома. Если договор предусматривает, что продавец и члены его семьи должны выехать и сняться с регистрационного учета до определенной даты, убедитесь, что условие выполнено.
После передачи сообщите поставщикам ресурсов о смене собственника и переоформите лицевые счета. Также проверьте задолженность по платежам, чтобы позднее не пришлось выяснять, какая часть относится к периоду прежнего владельца.
Основные риски сделки с домом и участком
Наиболее неприятные ситуации возникают, когда покупатель воспринимает загородный объект как единое целое, а юридически его части находятся в разном состоянии.
Например, дом зарегистрирован, а участок не имеет установленных границ. Или участок оформлен правильно, но большая пристройка к дому не отражена в ЕГРН. Еще один вариант — вместе с домом показывают несколько капитальных построек, но продавец юридически владеет только основным зданием.
Риск представляет и несоответствие вида разрешенного использования вашим планам. Если вы хотите реконструировать дом, открыть коммерческий объект или построить дополнительное здание, сначала проверьте допустимость такого использования земли.
Не меньшее значение имеет доступ к участку. Убедитесь, что к нему существует законный проход и проезд, особенно если дорога проходит по чужой земле.
Если проверка выявила проблему, это не всегда означает необходимость полностью отказаться от покупки. Но безопаснее сначала исправить документы, установить границы, зарегистрировать реконструкцию или оформить необходимые права на проезд, и только затем завершать сделку.
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать дом отдельно от земельного участка?
Если дом и земельный участок принадлежат одному собственнику, по общему правилу отчуждать их нужно вместе. Закон предусматривает отдельные исключения, но обычная продажа частного дома под них чаще всего не попадает. Поэтому сначала проверьте права продавца на оба объекта.
Что делать, если границы участка не установлены?
До сделки необходимо уточнить границы и внести сведения об их местоположении в ЕГРН. С 1 марта 2025 года отсутствие таких сведений является основанием для приостановки регистрации перехода права по договору. Обычно для этого собственник обращается к кадастровому инженеру.
Нужно ли нотариально удостоверять договор продажи дома с участком?
Для обычной сделки с целыми объектами нотариус, как правило, не обязателен. Обязательная нотариальная форма возникает в специальных случаях, например при отдельных сделках с долями. При сложной истории недвижимости стороны также могут обратиться к нотариусу добровольно.
Как проверить, что дом не является самовольной постройкой?
Сравните фактический дом со сведениями ЕГРН и технической документацией: назначение, площадь, этажность и расположение должны соответствовать документам. Если обнаружена незарегистрированная реконструкция или существенное расхождение, выясните возможность оформления до покупки.
Когда передавать деньги продавцу?
Безопаснее связать передачу основной суммы с государственной регистрацией вашего права на дом и участок. Для этого можно использовать аккредитив, депозит нотариуса или другую защищенную схему расчетов. Условия должны учитывать и возможную приостановку регистрации.
Какие документы получает покупатель после регистрации?
Главное подтверждение зарегистрированного права — сведения ЕГРН. Покупателю также остаются договор купли-продажи, передаточный акт и документы, переданные продавцом на дом, участок, оборудование и коммуникации.
Правовая база
Заключение
Сделка с домом и земельным участком требует двойной проверки. Недостаточно убедиться, что продавец действительно владеет домом: необходимо отдельно проверить участок, его границы, вид разрешенного использования и ограничения.
Если оба объекта принадлежат одному человеку, в обычной ситуации они продаются вместе. Удобнее оформить один договор купли-продажи, подробно описав дом и землю, а при необходимости отдельно указать стоимость каждого объекта.
До передачи денег проверьте ЕГРН, фактические границы, постройки и семейное положение продавца. Особенно важно убедиться, что местоположение границ участка внесено в ЕГРН: без этого зарегистрировать переход права по договору сейчас не получится.
Безопасная сделка заканчивается не подписанием договора. Получите регистрацию права на оба объекта, примите дом и участок по акту, заберите ключи и технические документы и только после этого завершайте расчеты в соответствии с выбранной схемой.
