Обязательные расходы по сделке
Не все расходы, которые встречаются при оформлении недвижимости, являются обязательными. В стандартной продаже недвижимости между физическими лицами обязательных платежей значительно меньше, чем часто предполагают стороны.
Цена самой недвижимости обязательно согласовывается в договоре. Отдельно возникает плата за государственную регистрацию права покупателя. Остальные расходы зависят от состава собственников, формы сделки и выбранного способа ее проведения.
Госпошлина за регистрацию перехода права
После подписания договора Росреестр регистрирует переход права от продавца к покупателю. Государственную пошлину платит тот, чье право регистрируется, то есть при обычной купле-продаже — покупатель.
В 2026 году для физического лица, если кадастровая стоимость объекта не определена либо составляет не более 20 миллионов рублей, госпошлина за государственную регистрацию права составляет 4 000 рублей.
Если кадастровая стоимость превышает 20 миллионов рублей, применяется расчетная пошлина: 0,02% кадастровой стоимости, но с установленными законом нижним и верхним пределами. Максимально она может достигать 500 000 рублей.
Для организаций размеры выше. При отсутствии кадастровой стоимости либо при стоимости объекта не более 22 миллионов рублей госпошлина составляет 44 000 рублей. Если объект дороже этого порога, пошлина рассчитывается исходя из 0,2% кадастровой стоимости с учетом предусмотренных законом ограничений и не может превышать 1 миллион рублей.
При покупке доли учитывается кадастровая стоимость той части объекта, которая соответствует приобретаемой доле. Оплата госпошлины при регистрации долевой собственности имеет свои особенности. Так, например, при одновременной регистрации права собственности всеми участниками долевой собственности, размер госпошлины считается пропорционально размеру доли. Если же доля регистрируется не одновременно с другими участниками, то размер госпошлины подлежит оплате в полной объеме собственником доли.
Госпошлина — это именно государственный платеж за регистрационное действие. Комиссия банка, МФЦ, нотариуса или сервиса электронной регистрации ее не заменяет.
Размеры пошлин периодически меняются, поэтому непосредственно перед подачей документов лучше еще раз проверить актуальную сумму по действующей редакции Налогового кодекса.
Нотариальные расходы в обязательных случаях
Обычную продажу целой квартиры, принадлежащей одному совершеннолетнему собственнику, стороны чаще всего оформляют без нотариуса. Однако для некоторых сделок нотариальная форма обязательна.
Наиболее известный пример — отчуждение отдельной доли в праве общей собственности. При этом закон предусматривает исключения, например когда все собственники одновременно продают свои доли по одной сделке.
Нотариус также необходим в ряде сделок с куплей-продажей несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой.
Стоимость нотариального оформления складывается из федерального и регионального тарифов.
Если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и его предмет имеет денежную оценку, федеральный тариф в общем случае составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
К нему добавляется региональный тариф. Его размер устанавливается с учетом правил нотариальной палаты конкретного субъекта РФ, поэтому стоимость одной и той же по цене сделки в разных регионах может отличаться.
Если закон не требует нотариальной формы, но вы сами решили удостоверить договор, применяется другой федеральный тариф. Его размер зависит от цены недвижимости и в отдельных случаях от родства между сторонами.
Поэтому фраза «нотариус стоит столько-то процентов» не дает точного ответа. Сначала нужно определить, обязателен ли нотариус именно для вашей сделки, и только затем рассчитывать тариф.
Виктория Берковская
Юрист, стаж 8 лет, эксперт по недвижимости, жилищному, семейному и наследственному праву
Страница экспертаВ целом расходы при сделках купли-продажи недвижимости предсказуемы и прогнозируемы, но следует учесть, что, например, при приобретении земельного участка, могут также возникнуть расходы на вызов кадастрового инженера. При приобретении загородного дома с земельным участком может потребоваться независимая экспертиза на соответствие технической документации и стандартам. Это индивидуально, по желанию. Но я рекомендую всё же такие услуги заказывать во избежание неприятных ситуаций в дальнейшем.
Также из сложившейся практики каждой стороне сделки желательно работать со своим специалистом по сопровождению - юристом по недвижимости (узкопрофильным) или риелтором.
В конечном итоге набор услуг зависит от обязательных для сделки (например, обязательная нотариальная форма), личных предпочтений, степени осведомлённости о возможных рисках, должной осмотрительности и финансовой возможности сторон.
Дополнительные расходы покупателя и продавца
Оценка, выписки, согласия и доверенности
Оценка недвижимости требуется не при каждой купле-продаже. При обычной покупке квартиры за собственные средства продавец и покупатель вправе сами договориться о цене.
Другое дело — ипотека. Банк обычно хочет получить независимое подтверждение стоимости объекта, поэтому может потребоваться отчет оценщика. Кто его оплачивает и у какой организации заказывать оценку, зависит от требований конкретного банка.
Также у ипотечного заемщика возникают расходы на страхование. Обязательным обычно является страхование заложенной недвижимости от утраты или повреждения. От личного страхования заемщика и страхования риска утраты права собственности в ряде случаев можно отказаться, но это может повлиять на процентную ставку, условия кредита или решение банка. Конкретные требования нужно заранее уточнить в кредитной организации и проверить в договоре ипотеки.
Дополнительные расходы могут возникнуть и на документы.
Например, если квартира относится к совместному имуществу супругов и в сделке участвует только один из них, может потребоваться нотариальное согласие второго супруга. При продаже или покупке через представителя оформляется доверенность.
Выписки из ЕГРН тоже бывают разными. Часть сведений можно проверить через государственные информационные сервисы, но для глубокой юридической проверки могут понадобиться официальные выписки.
Не стоит заказывать весь возможный комплект справок заранее. Сначала определите особенности вашей сделки, а затем собирайте документы, которые действительно нужны для регистрации или проверки объекта.
Банк, аккредитив, ячейка и электронная регистрация
Расчеты — одна из статей расходов, которую стороны выбирают сами.
Аккредитив позволяет разместить деньги покупателя в банке и перечислить их продавцу после наступления заранее согласованных условий. Обычно таким условием становится государственная регистрация права покупателя.
Банковская ячейка используется для расчетов наличными. Продавец получает доступ к деньгам при предъявлении документов, которые стороны заранее указали в соглашении с банком.
Банки предлагают и сервисы безопасных расчетов вместе с электронной регистрацией. В этом случае организация может подготовить или отправить документы в Росреестр, контролировать регистрацию и провести расчеты после ее завершения.
Стоимость таких сервисов устанавливает сам банк. Она может зависеть от региона, ипотечной программы, вида объекта и набора услуг.
Важно не смешивать два платежа. Вы можете заплатить банку за электронную регистрацию, но государственная пошлина за регистрацию права при этом существует отдельно.
Перед подписанием документов запросите у банка полную смету. Иногда пакет включает услуги, которые вам не нужны или которые можно получить дешевле другим способом.
Риэлтор и юрист
Закон не обязывает привлекать к обычной сделке риэлтора или юриста. Это дополнительные услуги, решение о которых вы принимаете самостоятельно.
Риэлтор может заниматься поиском объекта или покупателя, организацией показов, переговорами, сбором документов и сопровождением сделки. Оплата бывает фиксированной, процентом от стоимости недвижимости или комбинированной.
При сравнении предложений смотрите не только на размер комиссии. Один специалист за определенную сумму только размещает объявление и сопровождает показы, другой дополнительно проверяет документы и организует расчеты.
Юридическое сопровождение также бывает разным. Вы можете заказать только проверку договора, юридическую проверку квартиры либо полное сопровождение до регистрации права.
Перед оплатой попросите письменно перечислить, что именно входит в стоимость. Формулировка «полное сопровождение сделки» сама по себе ничего не говорит о глубине проверки.
Кто оплачивает оформление сделки
Продавец и покупатель нередко спорят, кто должен платить нотариусу, банку или риэлтору. Здесь важно разделить обязательного плательщика перед государством и внутренние договоренности сторон.
За регистрацию права собственности госпошлину платит покупатель, поскольку государство регистрирует именно его новое право.
С остальными затратами стороны могут договориться.
Например, покупатель оплачивает аккредитив, потому что именно он выбрал банковскую схему. Продавец оплачивает нотариальное согласие своего супруга, поскольку документ необходим с его стороны. Расходы на обязательного нотариуса стороны могут разделить поровну либо возложить на одну из сторон.
Эти договоренности лучше зафиксировать в договоре или отдельном соглашении. Особенно когда речь идет о значительных суммах.
Нельзя только внутренним соглашением изменить того, кто по закону является плательщиком конкретного государственного платежа. Но стороны могут учитывать понесенные расходы при согласовании общей экономики сделки.
Источник изображения: magnific.com
Как заранее рассчитать бюджет
Перед подписанием аванса или задатка соберите расходы в одну таблицу. Тогда привлекательная цена квартиры не окажется единственной цифрой, на которую вы ориентируетесь.
Такая таблица будет полезнее универсального ответа «оформление квартиры стоит 50 тысяч рублей», потому что две сделки с одинаковой ценой объекта могут иметь совершенно разные дополнительные расходы.
Пример обычной покупки квартиры
Предположим, вы покупаете квартиру как физическое лицо. Ее кадастровая стоимость ниже 20 миллионов рублей, собственник один, долей и несовершеннолетних нет.
Нотариальное удостоверение не требуется. Обязательным регистрационным расходом покупателя будет госпошлина 4 000 рублей.
Если вы выбираете аккредитив, электронную регистрацию и юридическую проверку, их стоимость добавляется отдельно по тарифам банка и специалиста.
Таким образом, не нужно автоматически включать в бюджет нотариуса, оценщика и риэлтора только потому, что вы покупаете квартиру.
Пример сделки с долей и ипотекой
Теперь представим, что приобретается отдельная доля, для сделки требуется нотариус, а деньги предоставляет банк.
К госпошлине за регистрацию добавляется нотариальный тариф. Банк может потребовать оценку недвижимости, а безопасные расчеты и электронная регистрация могут оплачиваться отдельно.
Здесь расходы будут выше не из-за того, что квартира обязательно дороже, а потому что сама структура сделки сложнее.
Такой расчет лучше сделать до внесения задатка. Если дополнительные расходы существенно меняют ваш бюджет, узнать об этом безопаснее до подписания обязательств.
Какие расходы возникают у продавца
У продавца обычно нет обязанности платить госпошлину за регистрацию нового права покупателя. Но собственные затраты у него все равно могут возникнуть.
Например, продавцу может понадобиться нотариальное согласие супруга, доверенность представителю, погашение задолженности, документы на перепланировку или услуги специалиста по подготовке договора.
Если квартира продается через риэлтора, комиссию обычно оплачивает тот, кто заключил с ним договор, хотя стороны могут выбрать и другую модель.
Отдельно нужно учитывать НДФЛ. Налог с дохода от продажи недвижимости — это не стоимость оформления сделки, однако для продавца он может стать намного значительнее всех нотариальных и банковских расходов вместе взятых.
Обязанность платить налог зависит от срока владения, основания приобретения недвижимости, наличия права на освобождение, вычета и подтвержденных расходов. Поэтому налоговые последствия желательно рассчитать еще до согласования окончательной цены.
Как не переплатить
Самая распространенная переплата возникает не из-за высокой госпошлины, а из-за оплаты услуг, которые конкретной сделке не нужны.
Если вам предлагают нотариальное оформление, сначала уточните, обязательно ли оно по закону. Если нотариус не требуется, вы вправе обратиться к нему добровольно, но это уже ваш выбор.
У банка запросите стоимость каждого элемента отдельно: расчетов, регистрации, выпуска электронной подписи, подготовки договора и других услуг. Сравните цену пакета с вариантом, когда часть действий вы выполняете самостоятельно.
То же касается риэлтора или юриста. Перед оплатой получите перечень работ. Если вам нужна только юридическая проверка квартиры, необязательно платить за полный маркетинг и сопровождение продажи.
Не соглашайтесь на услугу только потому, что вам говорят: «без нее Росреестр не зарегистрирует». Попросите назвать конкретное законное основание обязательности.
Все квитанции, договоры и чеки сохраняйте как минимум до полного завершения сделки и расчетов. Они помогут подтвердить оплату и содержание заказанной услуги, если возникнет спор.
Чем цена недвижимости отличается от расходов на оформление
Цена объекта — самостоятельное существенное условие договора купли-продажи недвижимости. Стороны должны согласовать ее в договоре.
Например, если квартира продается за 9 миллионов рублей, именно эта сумма является ценой недвижимости. Госпошлина, банковская комиссия и стоимость нотариуса автоматически в нее не включаются, если стороны прямо не договорились об ином распределении расчетов.
При продаже здания вместе с соответствующим правом на земельный участок действуют специальные правила определения цены. Поэтому в сделках с домом, коммерческим зданием или другим объектом на земле нужно внимательно читать, что именно входит в согласованную стоимость.
Не следует искусственно уменьшать цену в договоре ради предполагаемой экономии на налогах или тарифах. Это может создать риски при налоговой проверке и особенно при последующем споре, когда придется доказывать размер фактически уплаченных денег.
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Кто платит госпошлину при купле-продаже недвижимости?
Госпошлину за государственную регистрацию приобретенного права оплачивает покупатель, поскольку право собственности возникает у него. При нескольких приобретателях порядок расчета зависит от вида приобретаемого права и состава плательщиков.
Когда договор обязательно удостоверять у нотариуса?
Нотариальная форма требуется только в предусмотренных законом случаях, в частности при ряде сделок с долями и недвижимостью несовершеннолетних или подопечных. Обычная продажа целой квартиры единственным совершеннолетним собственником обычно не требует нотариуса.
Сколько стоит электронная регистрация сделки?
Единой государственной цены на банковскую услугу электронной регистрации нет. Стоимость устанавливает конкретный банк или сервис и зависит от набора услуг. При этом комиссия за сервис не отменяет госпошлину за регистрацию права.
Нужно ли платить отдельно за выписку ЕГРН?
Это зависит от того, какие именно сведения и в какой форме вам нужны. Часть информации доступна через государственные сервисы, а официальные выписки предоставляются по установленным правилам и тарифам. Перед заказом стоит определить, какой документ действительно нужен для вашей сделки.
Можно ли включить расходы на оформление в договор?
Да. Стороны могут указать, кто оплачивает нотариуса, банковские услуги, подготовку документов и другие сопутствующие расходы. Это помогает избежать спора после подписания договора, особенно если затраты значительные.
Какие расходы несет продавец и покупатель при продаже квартиры?
Продавец может понести расходы на нотариальное удостоверение сделки, оформление согласия супруга, доверенности, услуги риэлтора или юриста, а также банковские комиссии, если они предусмотрены выбранным способом расчетов. При продаже квартиры в отдельных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. Государственную пошлину за регистрацию права обычно уплачивает покупатель, если стороны не договорились иначе. При ипотечной сделке у покупателя дополнительно могут возникнуть расходы на оценку квартиры и ее страхование.
Правовая база
Заключение
Стоимость оформления купли-продажи недвижимости нельзя правильно посчитать одной универсальной цифрой. Сначала определите, что является обязательным именно в вашей сделке.
Для обычной покупки квартиры физическим лицом основным государственным платежом будет госпошлина за регистрацию права. Нотариус, оценка, аккредитив, электронная регистрация, юрист и риэлтор возникают только при определенных обстоятельствах либо по вашему выбору.
Перед авансом или задатком составьте собственную смету: цена объекта, госпошлина, обязательные документы, нотариус при необходимости, банковские расчеты и выбранное сопровождение. Отдельно продавцу стоит проверить возможный налог с продажи.
Так вы будете понимать реальную стоимость сделки заранее и сможете отличить обязательный платеж от услуги, которую вам только предлагают приобрести.
