Повышение арендной платы арендодателем: это законно?

В каких случаях арендодатель может повысить плату?

1. Договор закончился — можно договариваться заново

Если срок действия вашего договора аренды истёк, арендодатель имеет право предложить новые условия, в том числе изменить размер оплаты. Вы можете согласиться и подписать новый договор, либо отказаться и съехать. Тут всё честно — старый договор уже не действует, а новые условия обговариваются с нуля.
Важно: арендодатель не может просто взять и повысить цену без вашего согласия — только после обсуждения и согласия обеих сторон.

2. Цены растут, но это не повод для самовольного повышения

Арендодатель может сослаться на инфляцию или рост цен на рынке и захотеть больше денег. Но закон не разрешает повышать аренду без вашего согласия, даже если всё вокруг подорожало. Исключение — если в вашем договоре заранее написано, что арендная плата может пересматриваться, например:

• каждый год с учётом инфляции;
• на определённый процент;
• по среднерыночным ставкам.

Вывод: если в договоре ничего такого нет — арендодатель не имеет права повышать цену.

3. В договоре прямо написано про повышение

Если вы изначально подписали договор, в котором указано, что арендодатель может раз в год повышать плату — он вправе это сделать. Но есть ограничения:

• Не чаще, чем раз в год.
• В разумных пределах — повышение в два или три раза может быть признано незаконным.

Совет: перед подписанием договора внимательно читайте условия — особенно те, что касаются возможного повышения платы. Это убережёт вас от неожиданных «сюрпризов».

Источник изображения: freepik.com

Когда повышение арендной платы незаконно?

Без уведомления

Даже если договором предусмотрено право на повышение, арендодатель обязан предупредить вас письменно за разумный срок — как правило срок уведолмения устанавливается договором. Иначе такие действия могут быть признаны нарушением процедуры.

В период действия договора с фиксированной суммой

Если в договоре аренды прописан фиксированный размер арендной платы без возможности его пересмотра — никаких оснований для повышения нет. Арендодатель не может в одностороннем порядке изменить условия. В таком случае вы вправе отказаться от уплаты завышенной суммы.
Основание: п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Одностороннее изменение условий без согласия арендатора

Если в договоре нет оговорки о праве арендодателя пересматривать плату, он не может делать это в одностороннем порядке. Требовать можно только по соглашению сторон — то есть с вашего согласия.
Основание: ст. 310 ГК РФ — односторонний отказ или изменение условий договора не допускается.

Как оформить повышение арендной платы правильно?

Чтобы повышение было законным и не вызвало споров, арендодателю нужно:

• предусмотреть право на пересмотр платы в тексте договора;
• уведомить вас в течечние срока установленного договором;
• составить письменное уведомление с новым размером платы и датой вступления изменений;
• оформить дополнительное соглашение к договору.

Может ли арендатор отказаться от новых условий?

Что делать, если вас не устраивают новые условия оплаты?

Вы вправе не подписывать дополнительное соглашение и продолжать оплачивать аренду в прежнем размере до истечения срока действия договора, если условие о повышение  отсутствует в договоре. Арендодатель не может взыскать с вас повышенную сумму — это будет нарушением условий сделки.

Прекращение договора по вашей инициативе 

Если условия изменяются — вы вправе расторгнуть договор аренды досрочно, уведомив арендодателя. Обычно срок уведомления — 30 дней, если иное не предусмотрено договором.

Судебные споры

Если арендодатель требует повышенную плату и угрожает выселением — вы можете обратиться в суд и оспорить действия. Особенно если:

• договор не предусматривает повышение;
• уведомление отсутствует;
• сумма повышения явно завышена.

Основание: ст. 10 ГК РФ — злоупотребление правом.

Ответственность за незаконное повышение арендной платы

Если арендодатель:

• не уведомил надлежащим образом;
• повысил плату без основания;
• попытался взыскать долг через суд,

вы вправе обратиться в суд  для защиты своих  прав.
А также можете потребовать возмещения ущерба и признания условий недействительными.

Источник изображения: freepik.com

Повышение арендной платы и неустойка: позиция апелляционного суда

В Пермском крае рассматривался спор между арендодателем и арендатором о взыскании долга за аренду жилых домов и крупной неустойки за просрочку платежей.
Суть дела Арендодатель сдал арендатору два жилых дома для проживания сотрудников компании. Условиями договоров было предусмотрено:

• ежемесячная плата 50 000 рублей за каждый дом;
• обязательство платить вовремя;
• неустойка 10% за каждый день просрочки.

Осенью 2023 года арендодатель направил арендатору письма: либо повысить арендную плату почти вдвое с 15 октября, либо расторгнуть договоры. Вскоре жильцы освободили дома, ключи оставили, но акты возврата подписаны не были.
Позиция сторон

• Арендодатель считал, что раз акты возврата не подписаны, аренда продолжалась, поэтому он имеет право требовать долг и огромную неустойку.
• Арендатор утверждал, что договоры фактически расторгнуты, жильцы выехали, помещения сданы, а арендодатель намеренно не оформил возврат, чтобы взыскать деньги за лишние месяцы.

Решения судов

• Первая инстанция взыскала долг и часть неустойки, но снизила её с 10% до 0,5% за день, сочтя исходный размер чрезмерным.
• Апелляция отменила это решение:
  • жильцы покинули дома после уведомления о повышении арендной платы;
  • ключи переданы, уборка проводилась, объявления о сдаче домов размещались — значит, арендодатель имел доступ;
  • акт возврата не является единственным доказательством освобождения помещений.

Суд указал: если арендатор выехал, а арендодатель уклоняется от приёма помещений, взыскивать плату за период после освобождения нельзя, даже если акт не подписан.
Вывод суда Апелляционный суд отказал арендодателю во взыскании долга и неустойки за период после выезда арендатора. Повышение арендной платы возможно только при согласии арендатора и при доказанном факте пользования помещением.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как часто арендодатель может повышать арендную плату?
Не чаще одного раза в год — если это предусмотрено договором.
За сколько дней нужно предупреждать арендатора?
Как минимум за 30 календарных дней, если иной срок не установлен договором.
Можно ли повысить арендную плату, если срок договора ещё не истёк?
Только по соглашению сторон или если это прямо указано в договоре.
Есть ли ограничения на повышение?
Да — нельзя повышать плату более чем на рыночный уровень. Повышение более чем на 50% может быть признано злоупотреблением.
Что делать, если арендодатель повышает необоснованно?
Вы вправе отказать и  не подписывать соглашение о повышении арендной платы.

Заключение

Повышение арендной платы возможно только по закону — либо по обоюдному согласию, либо при наличии чёткого условия в договоре. Арендодатель не может диктовать новые суммы в одностороннем порядке. Если вы получили уведомление о повышении, проверьте договор и сроки уведомления. Не спешите соглашаться, особенно если повышение кажется вам необоснованным — вы вправе отказаться, расторгнуть договор или защитить свои права в суде.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.