Как выделить доли детям в квартире?

Когда возникает обязанность выделить доли детям?

Если вы покупали квартиру с материнским капиталом

По закону вы обязаны выделить доли в квартире всем детям, которые есть в семье — не только тому, из-за кого вы получили маткапитал. Это правило действует даже если квартира в ипотеке. С 2025 года выделить доли детям можно без получения согласия банка - то есть до снятия обременения со своей недвижимости. То есть, если вы использовали маткапитал — детям нужно официально оформить собственность на часть жилья. 

Если при покупке квартиры у вас было только двое детей вы обязаны  выделить им доли. Однако если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему — даже если в оформленном до этого обязательстве о выделении долей он учтен не был.
Если еще один ребенок родился уже после исполнения обязательства по выделу долей, то переоформлять права на объект недвижимости с выделением доли и ему не требуется.

Если приватизируете квартиру

Когда в приватизации участвуют несовершеннолетние дети, они обязательно получают долю наравне с взрослыми. Родители не могут отказаться от доли за ребёнка, даже если захотят — за него решение принимает орган опеки. Это нужно, чтобы защитить его права.

Если оформляете дарение или наследство

Вы можете подарить ребёнку часть квартиры — например, оформить договор дарения с указанием его доли. При наследовании дети получают свою часть по закону или завещанию. Но если квартира уже поделена, изменить размер долей можно только по обоюдному согласию или через суд.

Если хотите выделить долю по своей инициативе

Вы вправе сами выделить детям долю в квартире, даже если закон этого не требует. Это может быть частью планирования наследства или способом заранее защитить интересы ребёнка — особенно если квартира будет продаваться или делиться между членами семьи.

Источник изображения: freepik.com

Пошаговый порядок выделения долей детям

1. Список необходимых документов:

• Свидетельство о браке/расторжении (если есть);
• Паспорт обоих родителей;
• Свидетельства о рождении детей;
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• Ипотечный договор (если квартира в залоге);
• Согласие банка (при ипотеке);
• Соглашение о распределении долей;
• Заявление в Росреестр.

2. Оформление сделки

• Соглашение о выделении долей — в настоящее время нотариально заверять такое соглашение необязательно, если только оно не содержит в себе элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов .
• Если выделяется доля в уже совместной собственности супругов, нотариальное удостоверение может не требоваться.
• Если между родителями нет согласия — выделение долей проводится через суд.

3. Регистрация права собственности

Соглашение и пакет документов передаются в Росреестр или МФЦ. После регистрации дети становятся официальными собственниками своих долей.

Особенности выделения долей детям

Минимальный размер доли

Закон не устанавливает минимальный размер доли, но на практике доля должна быть разумной и пропорциональной вложению материнского капитала. Например, при покупке квартиры с маткапиталом и участии обоих родителей и двух детей — каждому может быть выделено по 1/4.

Продажа квартиры с детскими долями

Продажа невозможна без согласия органа опеки. Он даст разрешение только в случае, если новое жильё будет не хуже по условиям (по площади, прописке, району и т. д.) и собственность ребёнка не уменьшится.

Как избежать проблем при ипотеке?

Для того, чтобы выделить доли в ней, вам надо получить разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей. Согласие банка на выделение долей в ипотечном жилье, купленном на маткапитал, больше не требуется.
А вот на этапе получения согласия от органов опеки могут возникнуть проблемы. Однако многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай органы опеки рассматривают индивидуально, поэтому не отчаивайтесь заранее — пробуйте.

Выделение доли до выплаты ипотеки без использования материнского капитала  осложняется тем, что на объект наложено обременение. Это означает, что собственники жилья без согласия банка не могут продать, обменять или подарить объект. Этот запрет распространяется и на выделение долей. В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья.

Ответственность за невыделение долей

Проверки ПФР

Пенсионный фонд может проверить, были ли выделены доли детям после использования маткапитала. Если нет — вас могут обязать оформить доли через суд.

Обязанность в судебном порядке

Если родители затягивают с оформлением, прокуратура, ПФР или другой законный представитель может обратиться в суд. Суд обяжет выделить доли детям.

Риски для родителей

• Продажа квартиры может быть признана недействительной, если доли не были выделены;
• Родители могут быть привлечены к ответственности за нарушение имущественных прав детей.

Суд обязал мать оформить квартиру, купленную с маткапиталом, в долевую собственность с детьми

Свердловский районный суд Перми рассмотрел иск прокуратуры к женщине, которая не выполнила обязательство по оформлению жилья, купленного с использованием материнского капитала, в общую собственность с детьми.
Прокуратура установила, что ответчица получила материнский капитал и использовала его для погашения займа на покупку квартиры. При этом она подписала нотариальное обязательство — в течение шести месяцев после снятия обременения оформить жильё в долевую собственность с детьми и супругом. Однако обязательство выполнено не было: собственником квартиры осталась только мать, а доли детям не выделены.
Суд подтвердил, что средства материнского капитала могут использоваться только для улучшения жилищных условий семьи и что закон требует оформления долей на всех членов семьи, включая детей.
Решение суда:

• иск прокуратуры удовлетворить;
• обязать мать оформить квартиру в общую долевую собственность с детьми с определением долей по соглашению сторон.

Таким образом, суд защитил права несовершеннолетних, подчеркнув, что жильё, приобретённое с использованием маткапитала, должно принадлежать всей семье, а не одному родителю.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли объединить доли детей в одну совместную собственность?
Нет. Закон требует именно долевую собственность с индивидуальным выделением каждому ребёнку.
Нужно ли согласие органов опеки?
Если вы просто выделяете доли детям — нет. Но если планируете продать квартиру с детскими долями — да, обязательно.
А если квартира в ипотеке?
Да, доли можно выделить. Но сначала уточните условия в банке. Если банк против — придётся идти в суд.
Что будет, если не выделить доли после маткапитала?
Могут подать в суд, и вас обяжут это сделать. Иногда сделки с такой квартирой признаются недействительными.
Можно ли выделить доли детям в доме вместо квартиры?
Да, если жильё соответствует условиям для проживания и принадлежит вам.

Законодательная база

• ФЗ № 256-ФЗ, ст. 10 — о выделении долей при использовании маткапитала;
• ГК РФ, ст. 245, 252 — о долевой собственности;
• СК РФ, ст. 39 — о распределении имущества между членами семьи;
• ФЗ № 48-ФЗ, ст. 20 — об опеке и попечительстве.

Заключение

Выделение долей детям — это не формальность, а обязанность, особенно если вы использовали материнский капитал. При этом закон даёт гибкость в оформлении: можно заключить соглашение, пойти через нотариуса или решить вопрос в суде. Главное — не затягивайте: нарушение прав ребёнка может обернуться для вас серьёзными последствиями.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.