Может ли собственник приходить в сдаваемую квартиру?

Когда собственник может прийти в сдаваемую квартиру?

Визиты по предварительному согласованию

Самый распространённый и законный способ — заранее договориться. Если вы как арендатор не против визита и выбрали дату вместе — всё в порядке. Часто это указывается прямо в договоре: например, «осмотр состояния квартиры не чаще 1 раза в месяц по согласованию с арендатором».

Аварийные и чрезвычайные ситуации

Если в квартире авария (прорыв трубы, пожар, угроза жизни) — собственник вправе требовать немедленного доступа, чтобы устранить угрозу. Такое вмешательство не считается нарушением.

По условиям договора аренды

Некоторые договоры прямо содержат пункт о плановых визитах. Это может быть:

• проверка состояния имущества;
• плановый ремонт;
• контроль соблюдения условий проживания.

Но даже в этих случаях визит должен быть согласован заранее, и только в рамках прописанных условий.

Источник изображения: freepik.com

Ответственность за нарушение прав арендатора

Возможные споры и судебная практика

Судебные дела по этой теме встречаются регулярно. Например, арендатор подаёт в суд на собственника за регулярные несанкционированные визиты — суд признаёт действия незаконными и может присудить компенсацию морального вреда, а также взыскать убытки.

Право арендатора требовать компенсацию

Если визит нарушил ваш покой или повлёк ущерб, вы вправе требовать:

• компенсацию ущерба;
• уменьшение арендной платы;
• досрочное расторжение договора;
• моральную компенсацию через суд.

Как правильно урегулировать визиты хозяина квартиры?

Рекомендации по составлению договора аренды

Включите в договор пункт о визитах собственника:

• по каким поводам допускается визит;
• как часто он может происходить;
• обязательство уведомлять за ___ дней/часов.

Образцы формулировок о визитах

«Арендодатель имеет право посещать квартиру не чаще 1 раза в месяц для осмотра её состояния, предварительно согласовав дату и время с арендатором не позднее чем за 3 дня».

Как действовать, если арендодатель нарушает правила?

• Сначала напишите уведомление: напомните, что действия нарушают договор и закон.
• Зафиксируйте факт визита (видео, свидетели).
• При повторных случаях — обратитесь в полицию или в суд.

Права собственника и арендатора по закону

Что устанавливает Гражданский кодекс РФ?

Собственник, сдавая квартиру в аренду, передаёт её во временное владение и пользование. На время действия договора жилое помещение становится для арендатора жилым пространством с полной защитой неприкосновенности, как если бы это была его собственная квартира. Основание — ст. 606 и 615 ГК РФ.

Кто распоряжается квартирой во время аренды?

Пока действует договор аренды, распоряжение квартирой (в пределах установленного соглашением) переходит к арендатору. Он вправе проживать, пользоваться имуществом, приглашать гостей — всё в рамках договора и закона.

Право арендатора на неприкосновенность жилья

Согласно ст. 25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Даже собственник не может входить туда без согласия арендатора — иначе это уже нарушение условий договора.

Судебная практика 

Суть дела

В Московской области рассматривалось дело, где собственница дома сдала его по договору аренды на 11 месяцев. По условиям договора, заходить в дом она могла только с предварительным уведомлением арендатора и в его присутствии.
Однако, когда хозяйка потеряла ключи, она без разрешения жильцов проникла в дом через окно, забрав ноутбук стоимостью 30 000 рублей и сумку для него за 5 000 рублей. Потом технику она вернула, но жильцы всё равно обратились в полицию.
Хозяйка утверждала, что имела право войти, потому что дом принадлежит ей, и она хотела забрать свои вещи и сделать дубликат ключей.

Позиция суда

Суд разъяснил:

• С момента заключения договора аренды жильё считается временным жилищем арендатора, и действуют гарантии неприкосновенности жилища по Конституции РФ.
• Собственник не может входить без согласия жильцов, даже если это его дом.
• Нарушение этих правил и проникновение без разрешения квалифицируется как незаконное проникновение в жилище.

Суд учёл, что ноутбук хозяйка вернула и признала вину частично, но это не отменяет факт преступления.

Решение суда

Собственницу признали виновной по п. «а» ч. 3 ст. 158 УК РФ (кража с незаконным проникновением в жилище) и назначили наказание в виде 2 лет 2 месяцев лишения свободы в колонии общего режима. Так как преступление совершено в период условного срока по предыдущему приговору, условное наказание отменили, и назначили реальный срок.

Источник изображения: freepik.com

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли вызвать полицию, если хозяин пришёл без предупреждения?
Да. Это нарушение жилищного права. Вы имеете право вызвать полицию и зафиксировать незаконное проникновение.
Имеет ли право арендатор сменить замки?
Да, при условии уведомления собственника. Но в договоре может быть оговорка, что копия ключей передаётся арендодателю.
Может ли хозяин приходить для ремонта квартиры?
Да — но только по согласованию с вами и в удобное для вас время.
Можно ли не открывать дверь владельцу съемной квартиры?
Если визит не согласован — да, вы имеете полное право не впускать.
Может ли арендодатель прийти, если вас нет дома?
Нет. Без вашего согласия или договора с таким пунктом — это нарушение закона.

Заключение

Ваше право на личное пространство и безопасность не исчезает с подписанием договора аренды. Даже собственник не может заходить в квартиру, когда ему захочется. Всегда уточняйте условия визитов в договоре и не бойтесь отстаивать свои границы.

Если же арендодатель игнорирует правила — защищайте свои интересы через полицию и суд. Закон на вашей стороне.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах. Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.