Законодательное регулирование
Обзор норм Гражданского кодекса РФ
Ваши обязанности как арендодателя или арендатора регулируются:
- статьёй 616 ГК РФ — определяет, кто отвечает за ремонт квартиры и её состояние;
- статьёй 681 ГК РФ — если выявлены существенные недостатки жилья, арендатор вправе требовать устранения;
- статьёй 629 ГК РФ — касается аренды нежилых помещений, но может использоваться по аналогии.
Права и обязанности сторон
Если в договоре аренды нет специальных условий:
- Арендатор обязан поддерживать квартиру в порядке и делать текущий ремонт.
- Арендодатель отвечает за капитальный ремонт и устранение серьёзных проблем.
Но это общее правило. Стороны вправе по договору изменить распределение обязанностей — и это будет законно.
Текущий ремонт и обязанности арендатора
Что входит в текущий ремонт?
Это мелкие работы, направленные на поддержание квартиры в рабочем состоянии:
- замена лампочек и прокладок в кранах;
- починка замков;
- устранение мелких сколов и трещин;
- переклеивание обоев, если вы их испортили;
- регулярная уборка, вентиляция, проветривание.
Важно: если вы испортили имущество по неосторожности — почините или компенсируйте ущерб.
Примеры из жизни
- Потёк кран? Вызывайте сантехника за свой счёт.
- Залили соседи сверху — это уже не ваша вина, и текущий ремонт вы делать не обязаны.
- Разбили стекло в окне — чините.
Ответственность арендатора
Если арендатор допустил порчу имущества, не уведомил вовремя арендодателя о неисправности или попытался «сэкономить», устраняя поломку своими силами, он может:
- потерять залог;
- получить иск на возмещение ущерба;
- не получить возврат расходов, если предварительно не согласовал ремонт.
Капитальный ремонт и обязанности арендодателя
Что такое капитальный ремонт?
Согласно Градостроительному кодексу РФ (п. 14.2 ст. 1), капитальный ремонт — это работы:
- по замене коммуникаций (электропроводка, канализация, водопровод);
- ремонту или усилению конструкций (перекрытия, стены, крыша);
- замене оконных и дверных блоков, если они пришли в негодность;
- устранению аварий, угрожающих жизни или здоровью.
Когда обязан ремонтировать собственник?
Если сломалась труба в стене, отсырели перекрытия или обрушилась штукатурка — это уже капремонт, и арендодатель должен устранить проблему.
Если он отказывается — вы вправе:
- отремонтировать и взыскать затраты через суд;
- уменьшить арендную плату;
-
расторгнуть договор аренды и потребовать компенсацию убытков.
Пример
Вы снимаете квартиру. Через два месяца на потолке пошла трещина, потом осыпалась штукатурка. Арендодатель говорит: «Сами делайте». Это его прямая обязанность. Вы можете:
- Направить письменную претензию.
- Провести ремонт и приложить чеки.
- Зачесть расходы в счёт арендной платы или подать иск о возмещении.
Как урегулировать спорные ситуации?
Значение письменного договора
Если в договоре чётко написано, кто за что отвечает — это и будет работать. ГК РФ позволяет договариваться, поэтому всё нужно прописывать заранее.
Что включить в договор:
- кто делает текущий и капитальный ремонт;
- кто оплачивает замену мебели, бытовой техники;
- срок устранения поломок;
- порядок компенсации расходов.
Совет: всегда оформляйте договор письменно, даже если снимаете квартиру «у знакомых». Это защитит вас в суде.
Что делать, если арендодатель отказывается?
- Составьте акт осмотра, сделайте фото.
- Направьте претензию с требованием устранить проблему (лучше заказным письмом).
- Если реакции нет — делайте ремонт сами и взыскивайте расходы.
- Либо обращайтесь в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли уменьшить арендную плату, если арендодатель не делает ремонт?
Да, если недостатки существенные. Основание — статья 616 ГК РФ.
Кто оплачивает ремонт после пожара?
Зависит от причины. Если вы виноваты — вы. Если это авария — арендодатель или страховая.
Кто платит за ремонт после затопления?
Сначала выясните виновного. Если это соседи сверху — взыскивайте с них.
Должен ли арендатор переклеивать обои перед съездом?
Нет, если они не испорчены. Но если обои повреждены по вашей вине — вернуть состояние квартиры обязаны вы.
Кто чинит сантехнику?
Если это кран, сливной бачок — арендатор. Если труба в стене лопнула — арендодатель.
Кто отвечает за ремонт в арендуемой квартире: разбор судебного дела
В этой истории собственники квартиры сдали её в аренду дорожному предприятию. Квартира использовалась для проживания сотрудника предприятия. Всё шло спокойно, пока однажды не произошёл потоп: вода залила не только квартиру, но и нежилое помещение этажом ниже.
Собственники потребовали от арендатора возместить ущерб — и суд их поддержал. Но арендаторы утверждали, что вина не их, а собственников, и пытались оспорить решение вплоть до кассационной инстанции.
Давайте разберёмся, что решил суд и кто всё-таки отвечает за ремонт.
Что произошло
- Квартира была сдана предприятию по договору аренды.
- Потоп случился из-за неисправного крана для стиральной машины.
- Вода залила квартиру и помещение под ней — пострадали полы, мебель, техника, отделка.
- Собственники обратились в суд и потребовали оплатить восстановительный ремонт и связанные расходы.
Предприятие, которое арендовало квартиру, утверждало: ремонтировать должна хозяйка, ведь квартира принадлежит ей.
Что сказал суд
Суды трёх инстанций — районный, апелляционный и кассационный — пришли к одному и тому же выводу:
Если квартира сдана в аренду, текущий ремонт — обязанность арендатора, если договором или законом не установлено другое.
Суды опирались на статьи 611, 612 и 616 Гражданского кодекса РФ. Они прямо говорят:
- арендодатель (собственник) обязан передать квартиру в исправном состоянии;
- арендатор обязан поддерживать её в порядке и делать текущий ремонт за свой счёт, если иное не указано в договоре.
В этом деле причиной потопа стал неисправный кран — элемент, за которым должен следить именно арендатор. Суд отметил, что если бы кран перекрывали и следили за его состоянием, аварии бы не произошло.
Так как предприятие не доказало, что оно не виновато, платить за ремонт пришлось ему.
Вывод
- Вы как арендатор отвечаете за мелкий ремонт, а капитальные работы — задача собственника.
- Если в договоре оговорены иные условия — соблюдайте их.
- Не бойтесь защищать свои права: письменные претензии, акты, фото и чеки — ваши лучшие союзники.
- Если мирно решить не получается — обращайтесь в суд.
Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.
