Что считается перепланировкой квартиры?
Определение Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: перенос или разборка перегородок, новые дверные проёмы, объединение помещений и другое. Если вы меняете площадь комнат, зонирование или границы помещения — это уже перепланировка.
Примеры перепланировок
- Перенос межкомнатных перегородок
- Объединение ванной и туалета
- Расширение кухни за счёт коридора
- Демонтаж кладовки
- Объединение комнаты с лоджией
Что можно делать при перепланировке квартиры (разрешенные изменения)?
Перенос или демонтаж ненесущих перегородок
Вы можете убрать или изменить перегородки, которые не являются несущими конструкциями. Главное — наличие проекта и разрешения.
Установка встроенной мебели
Шкафы, антресоли, ниши — не являются перепланировкой, если не затрагивают стены.
Объединение комнаты с лоджией
Если при этом не демонтируется несущая стена и не выносится радиатор — объединение можно согласовать.
Изменения без затрагивания несущих конструкций
Допускается изменение внутренних помещений в пределах своей квартиры без вмешательства в общедомовое имущество и несущие конструкции.
Что категорически запрещено при перепланировке квартиры?
Снос несущих стен
Это может привести к разрушению здания. Такие работы возможны только по индивидуальному проекту и с разрешением.
Перенос кухни или санузла на жилую площадь
Нельзя располагать «мокрые зоны» над жилыми комнатами соседей снизу. Нарушение грозит отказом в согласовании и требованием вернуть всё назад.
Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой
Это запрещено: должна быть дверь между кухней с газовой плитой и комнатой.
Нарушение вентиляции, стояков, отопления
Изменение или демонтаж инженерных сетей без согласования — основание для штрафа и предписания об устранении нарушений.
Примеры судебных решений
Суды обязывают вернуть квартиру в первоначальное состояние, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или ухудшает условия жизни соседей.
Как согласовать перепланировку квартиры?
Куда обращаться?
В местную администрацию или через МФЦ. Рассмотрением занимается жилищная инспекция.
Необходимые документы
- Заявление
- Проект перепланировки от лицензированной организации
- Право собственности на жильё
- Технический паспорт
- Согласие совладельцев, если жильё в долевой собственности
Сроки рассмотрения
Обычно 20–45 рабочих дней. По завершении вы получите разрешение на выполнение работ.
Ответственность за незаконную перепланировку
Штрафы
Штраф составляет от 2 000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
Риски
- Обязанность вернуть всё в исходное состояние
- Проблемы при продаже жилья
- Судебные иски от соседей или управляющей компании
Перепланировка квартиры и отказ суда: разбор дела
Собственник квартиры в Екатеринбурге сделал перепланировку и переустройство жилья без получения согласования. Работы были масштабными:
- снесены ненесущие перегородки между комнатами, кухней и коридором;
- установлены новые перегородки;
- оборудованы несколько санузлов прямо в жилых комнатах с подключением к общедомовым стоякам;
- проложены дополнительные трубы водоснабжения и канализации;
- уложена плитка и сделана гидроизоляция полов;
- установлены новые электрические кабели и УЗО.
После ремонта квартира фактически превратилась в несколько изолированных помещений с отдельными санузлами.
Как развивалось дело
Собственник обратился в суд, чтобы сохранить квартиру в перепланированном виде. Он ссылался на техническое заключение специалистов, где говорилось, что конструкции не повреждены, угроза для дома отсутствует, а работы выполнены по нормам.
Однако:
- районный суд отказал в удовлетворении иска,
- областной суд согласился с этим решением,
- кассационный суд также оставил их в силе.
Почему суд отказал
Главная причина — работы затронули общее имущество дома. К дополнительным санузлам были подключены общедомовые стояки, а это увеличивает нагрузку на инженерные сети.
Кроме того, из квартиры фактически сделали несколько отдельных помещений, что суд квалифицировал как реконструкцию, а не простую перепланировку. Для таких изменений требуется:
- согласие общего собрания собственников дома;
- официальное разрешение на реконструкцию.
Ни того, ни другого у собственника не было.
Позиция суда
Суд подчеркнул, что:
- квартира введена в эксплуатацию как единый объект с одним санузлом;
- размещение дополнительных санузлов в жилых комнатах законом не предусмотрено;
- любые изменения, затрагивающие общее имущество (стояки, инженерные сети), должны согласовываться со всеми собственниками дома.
Техническое заключение о безопасности работ не заменяет решения собрания жильцов. Отсутствие согласия уже само по себе нарушает их права.
Итог
Все судебные инстанции пришли к выводу: сохранить квартиру в таком виде невозможно. Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Порядок действий
- Заказать проект у лицензированной компании
- Получить техническое заключение о безопасности
- Подать заявление в суд с просьбой сохранить перепланировку
- Приложить заключения СЭС, пожарной службы и других инстанций
Когда можно узаконить, а когда нет?
Можно — если перепланировка не нарушает права других лиц и не угрожает безопасности. Нельзя — если изменены несущие стены без разрешения или нарушены санитарные нормы.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Может ли управляющая компания выявить перепланировку?
Да. При осмотре квартиры или в ходе жалоб соседей.
Сколько стоит согласование?
От 10 000 до 50 000 рублей — включая проект и сбор документов.
Можно ли расширить санузел за счёт жилой комнаты?
Нет, если под вами — жилая комната. Да — если под вами кухня или санузел.
Можно ли демонтировать кладовку?
Да, если кладовка не встроена в несущую конструкцию.
Можно перенести дверь в другой проём?
Да, при согласовании проекта.
Разрешено ли выносить батареи на лоджию?
Нет, это запрещено из-за риска нарушить систему отопления всего дома.
Законодательство, регулирующее перепланировку
- Ст. 25–29 Жилищного кодекса РФ
- Ст. 40 ЖК РФ — о согласии собственников
- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170
- СП 54.13330.2022
- Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»
Заключение
Перепланировка — отличный способ сделать квартиру удобнее. Но только если всё сделано по закону. Иначе — штрафы, суд и требование вернуть всё назад. Не рискуйте: заранее узнайте, какие работы допустимы, оформите проект и получите согласование.
Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом!
Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.
