Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя?

Что считается перепланировкой квартиры?

Определение Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: перенос или разборка перегородок, новые дверные проёмы, объединение помещений и другое. Если вы меняете площадь комнат, зонирование или границы помещения — это уже перепланировка.
Примеры перепланировок

• Перенос межкомнатных перегородок
• Объединение ванной и туалета
• Расширение кухни за счёт коридора
• Демонтаж кладовки
• Объединение комнаты с лоджией

Что можно делать при перепланировке квартиры (разрешенные изменения)?

Перенос или демонтаж ненесущих перегородок
Вы можете убрать или изменить перегородки, которые не являются несущими конструкциями. Главное — наличие проекта и разрешения.
Установка встроенной мебели
Шкафы, антресоли, ниши — не являются перепланировкой, если не затрагивают стены.
Объединение комнаты с лоджией
Если при этом не демонтируется несущая стена и не выносится радиатор — объединение можно согласовать.
Изменения без затрагивания несущих конструкций
Допускается изменение внутренних помещений в пределах своей квартиры без вмешательства в общедомовое имущество и несущие конструкции.

Источник изображения: freepik.com

Что категорически запрещено при перепланировке квартиры?

Снос несущих стен
Это может привести к разрушению здания. Такие работы возможны только по индивидуальному проекту и с разрешением.
Перенос кухни или санузла на жилую площадь
Нельзя располагать «мокрые зоны» над жилыми комнатами соседей снизу. Нарушение грозит отказом в согласовании и требованием вернуть всё назад.
Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой
Это запрещено: должна быть дверь между кухней с газовой плитой и комнатой.
Нарушение вентиляции, стояков, отопления
Изменение или демонтаж инженерных сетей без согласования — основание для штрафа и предписания об устранении нарушений.
Примеры судебных решений
Суды обязывают вернуть квартиру в первоначальное состояние, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или ухудшает условия жизни соседей.

Как согласовать перепланировку квартиры?

Куда обращаться?
В местную администрацию или через МФЦ. Рассмотрением занимается жилищная инспекция.
Необходимые документы

• Заявление
• Проект перепланировки от лицензированной организации
• Право собственности на жильё
• Технический паспорт
• Согласие совладельцев, если жильё в долевой собственности

Сроки рассмотрения
Обычно 20–45 рабочих дней. По завершении вы получите разрешение на выполнение работ.

Ответственность за незаконную перепланировку

Штрафы
Штраф составляет от 2 000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
Риски

• Обязанность вернуть всё в исходное состояние
• Проблемы при продаже жилья
• Судебные иски от соседей или управляющей компании

Перепланировка квартиры и отказ суда: разбор дела

Собственник квартиры в Екатеринбурге сделал перепланировку и переустройство жилья без получения согласования. Работы были масштабными:

• снесены ненесущие перегородки между комнатами, кухней и коридором;
• установлены новые перегородки;
• оборудованы несколько санузлов прямо в жилых комнатах с подключением к общедомовым стоякам;
• проложены дополнительные трубы водоснабжения и канализации;
• уложена плитка и сделана гидроизоляция полов;
• установлены новые электрические кабели и УЗО.

После ремонта квартира фактически превратилась в несколько изолированных помещений с отдельными санузлами.

Как развивалось дело

Собственник обратился в суд, чтобы сохранить квартиру в перепланированном виде. Он ссылался на техническое заключение специалистов, где говорилось, что конструкции не повреждены, угроза для дома отсутствует, а работы выполнены по нормам.
Однако:

• районный суд отказал в удовлетворении иска,
• областной суд согласился с этим решением,
• кассационный суд также оставил их в силе.

Почему суд отказал

Главная причина — работы затронули общее имущество дома. К дополнительным санузлам были подключены общедомовые стояки, а это увеличивает нагрузку на инженерные сети.
Кроме того, из квартиры фактически сделали несколько отдельных помещений, что суд квалифицировал как реконструкцию, а не простую перепланировку. Для таких изменений требуется:

• согласие общего собрания собственников дома;
• официальное разрешение на реконструкцию.

Ни того, ни другого у собственника не было.

Позиция суда

Суд подчеркнул, что:

• квартира введена в эксплуатацию как единый объект с одним санузлом;
• размещение дополнительных санузлов в жилых комнатах законом не предусмотрено;
• любые изменения, затрагивающие общее имущество (стояки, инженерные сети), должны согласовываться со всеми собственниками дома.

Техническое заключение о безопасности работ не заменяет решения собрания жильцов. Отсутствие согласия уже само по себе нарушает их права.

Итог

Все судебные инстанции пришли к выводу: сохранить квартиру в таком виде невозможно. Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения.

Источник изображения: freepik.com

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Порядок действий

• Заказать проект у лицензированной компании
• Получить техническое заключение о безопасности
• Подать заявление в суд с просьбой сохранить перепланировку
• Приложить заключения СЭС, пожарной службы и других инстанций

Когда можно узаконить, а когда нет?
Можно — если перепланировка не нарушает права других лиц и не угрожает безопасности. Нельзя — если изменены несущие стены без разрешения или нарушены санитарные нормы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли управляющая компания выявить перепланировку?
Да. При осмотре квартиры или в ходе жалоб соседей.
Сколько стоит согласование?
От 10 000 до 50 000 рублей — включая проект и сбор документов.
Можно ли расширить санузел за счёт жилой комнаты?
Нет, если под вами — жилая комната. Да — если под вами кухня или санузел.
Можно ли демонтировать кладовку?
Да, если кладовка не встроена в несущую конструкцию.
Можно перенести дверь в другой проём?
Да, при согласовании проекта.
Разрешено ли выносить батареи на лоджию?
Нет, это запрещено из-за риска нарушить систему отопления всего дома.

Законодательство, регулирующее перепланировку

• Ст. 25–29 Жилищного кодекса РФ
• Ст. 40 ЖК РФ — о согласии собственников
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170
• СП 54.13330.2022
• Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»

Заключение

Перепланировка — отличный способ сделать квартиру удобнее. Но только если всё сделано по закону. Иначе — штрафы, суд и требование вернуть всё назад. Не рискуйте: заранее узнайте, какие работы допустимы, оформите проект и получите согласование.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом!
Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.