Что такое обещание дарения?
Обещание дарения — это договор, по которому одна сторона обязуется в будущем безвозмездно передать другой стороне конкретную вещь, имущественное право либо освободить ее от имущественной обязанности.
Ключевое значение имеет слово «конкретную».
Нельзя написать: «Обещаю в будущем подарить сыну часть своего имущества». Из такого текста невозможно определить предмет будущего дара. Закон признает подобное обещание ничтожным.
Другое дело: «Обязуюсь до 1 декабря 2027 года безвозмездно передать дочери квартиру по адресу…, кадастровый номер…». Здесь понятно, кто является одаряемым, что именно ему передается и что передача должна быть безвозмездной.
Договор обещания дарения в будущем
Договор обещания дарения в будущем отличается от обычного намерения сделать подарок.
Например, отец говорит сыну: «Когда закончишь университет, подарю тебе машину». Сам по себе семейный разговор не создает юридической обязанности передать автомобиль.
Если же стороны заключили письменный договор, подробно указали автомобиль и закрепили обязанность подарить его после определенного события, такое соглашение при соблюдении требований закона может иметь юридическую силу.
Обещание должно содержать ясно выраженное намерение совершить именно безвозмездную передачу. Если одаряемый в обмен должен заплатить деньги, передать другое имущество или выполнить встречное обязательство, отношения уже не соответствуют обычной конструкции дарения.
Переход права собственности при договоре дарения в будущем
При договоре дарения в будущем имущество остается собственностью дарителя до момента исполнения сделки.
Это особенно важно для недвижимости.
Допустим, мать пообещала подарить дочери квартиру через год. До перехода права собственности квартира продолжает принадлежать матери. Она несет обязанности собственника, оплачивает связанные с имуществом расходы и сохраняет права на объект с учетом принятых по договору обязательств.
Одаряемый до исполнения договора не становится собственником только потому, что договор уже подписан.
Обещание дарения ГК РФ
Правила содержатся в статье 572 ГК РФ. Закон прямо признает обещание будущего дара договором дарения, если оно оформлено надлежащим образом и позволяет понять намерение дарителя.
Из договора должно быть ясно:
кому предназначен подарок;
что именно передается;
что передача будет безвозмездной;
что она должна состояться в будущем.
Размытые формулировки вроде «передам часть собственности», «подарю что-нибудь из недвижимости» или «оставлю квартиру когда-нибудь потом» не создают надежной юридической конструкции.
Маргарита Тур
Юрист, стаж 21 год, эксперт по семейному праву, защите прав потребителей и вопросам недвижимости и ЖКХ
Страница экспертаСогласно ст.572 ГК РФ, обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574). Надлежащая форма –письменная, но я рекомендую подобные договоры заключать нотариально.
Важно четкое выраженное намерение, запрет на встречные требования, точное ограничение по предмету дарения(важно указать идентификационные признаки).
Имеет смысл заключать подобный договор для фиксации намерения дарителя и защиты интересов одаряемого, т,.к. в случае смерти дарителя до наступления срока передачи дара, его обязательства перед одаряемым переходят к наследникам (ст. 581 ГК РФ),снижает риски судебных споров в связи с четко выраженным намерением дарителя.
Какие требования предъявляет закон?
Для будущего дарения требования строже, чем для обычного небольшого бытового подарка.
Обещание дарения должно быть совершено в письменной форме.
Если предметом является недвижимость и договор заключается между гражданами, действует дополнительное требование — нотариальное удостоверение.
Обещание дарения недвижимого имущества
Например, вы хотите сейчас договориться о передаче квартиры племяннице через два года.
Составить обычную расписку недостаточно. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.
Это правило распространяется и на договор обещания дарения квартиры, поскольку он является разновидностью договора дарения недвижимости.
Нотариус проверяет права дарителя на объект, дееспособность сторон, содержание сделки и отсутствие очевидных противоречий закону.
Сам переход права собственности будет оформляться позднее, когда наступит предусмотренный договором момент и будут выполнены условия для передачи квартиры.
Обязанности дарителя, обещавшего дарение
После заключения действительного договора у дарителя возникает обязанность исполнить обещание.
Если указано, что квартира должна быть передана до определенной даты, даритель не может просто отказаться со словами «я передумал».
Однако договор дарения имеет особую природу. Поскольку имущество передается бесплатно, закон защищает дарителя от ситуации, когда исполнение договора после резкого изменения его жизни становится чрезмерно тяжелым.
Например, после заключения договора даритель потерял основной источник дохода, серьезно заболел и вынужден оплачивать дорогостоящее лечение. Если передача обещанного имущества существенно снизит уровень его жизни, закон допускает отказ от исполнения.
Но одного желания сохранить имущество недостаточно. Должны существовать предусмотренные законом обстоятельства.
Когда обещание дарения прекращается
Даритель вправе отказаться от исполнения, если после заключения договора настолько изменилось его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья, что передача дара приведет к существенному снижению уровня жизни.
Также отказ возможен при наличии обстоятельств, которые дают право отменить дарение. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или умышленно причинил ему телесные повреждения.
При законном отказе по этим основаниям одаряемый не вправе требовать возмещения убытков только из-за того, что подарок не был передан.
Особые последствия предусмотрены и при смерти сторон. Если одаряемый умер до получения обещанного дара, его право по общему правилу не переходит к наследникам, если стороны заранее не установили иное.
А вот если до исполнения договора умер даритель, его обязанность по общему правилу переходит к наследникам. В самом договоре можно предусмотреть иной порядок.
Дарение квартиры в будущем
Квартира — один из самых сложных объектов для обещания дарения, потому что ее нельзя описывать приблизительно.
Необходимо точно определить недвижимость и соблюдать обязательную нотариальную форму.
Договор обещания дарения квартиры между близкими родственниками
Родство не отменяет требований к форме договора.
Если отец обещает дочери передать квартиру через год, это все равно договор дарения недвижимого имущества между гражданами, который должен быть нотариально удостоверен.
При этом важно отличать такое соглашение от завещания.
Если отец пишет: «После моей смерти квартира переходит дочери», это уже нельзя оформлять как обычное обещание дарения. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен. Для распоряжения имуществом на случай смерти используются правила наследственного права — например, завещание.
Поэтому формулировка «подарю квартиру в будущем» и формулировка «квартира перейдет после моей смерти» имеют совершенно разные юридические последствия.
Договор обещания дарения в будущем квартиры
В договоре необходимо описать квартиру так, чтобы не возникало сомнений, какой объект должен быть передан.
Обычно указываются адрес, кадастровый номер, площадь и другие сведения ЕГРН.
Также нужно определить момент исполнения. Это может быть конкретная дата либо событие, которое можно объективно установить.
Например: «Даритель обязуется передать квартиру одаряемому не позднее 1 июня 2028 года».
Формулировка «когда появится возможность» намного опаснее: она может породить спор о том, наступила ли вообще обязанность исполнить договор.
Обещание дарения в будущем квартиры
Представим ситуацию. Бабушка владеет квартирой и хочет передать ее внуку через три года, когда он закончит обучение.
Если стороны заключат нотариальный договор обещания дарения с точным описанием квартиры и понятным условием исполнения, такое обязательство может быть действительным.
Но если бабушка просто напишет расписку: «Обещаю когда-нибудь подарить квартиру внуку», суд не обязан воспринимать ее как действительный договор дарения.
Форма и содержание здесь имеют не формальное, а решающее значение.
Как оформить договор?
Начинать нужно с определения предмета будущего подарка и момента его передачи.
После этого проверяется форма договора.
Обязательные условия договора
В тексте должны быть указаны стороны, конкретный предмет дарения и ясная обязанность безвозмездно передать его в будущем.
Для квартиры необходимо точно описать недвижимость.
Также разумно определить:
срок или событие, после которого происходит передача;
порядок исполнения;
последствия смерти сторон;
кто несет расходы на оформление;
в каких случаях право или обязанность переходят наследникам.
Последние условия особенно важны, поскольку ГК РФ позволяет сторонам изменить общее правило о правопреемстве.
Договор обещания дарения в будущем: образец
Полный универсальный образец для всех ситуаций использовать рискованно, но структуру документа можно представить следующим образом.
Сначала указываются данные дарителя и одаряемого. Затем подробно описывается предмет будущего дара.
После этого фиксируется обязанность дарителя безвозмездно передать имущество в определенный срок или при наступлении установленного события.
Далее указываются порядок исполнения, права и обязанности сторон, условия правопреемства и другие положения.
Для недвижимости договор должен соответствовать обязательной нотариальной форме, поэтому окончательный текст будет проверяться нотариусом.
Нужно ли нотариальное удостоверение
Само обещание дарения в будущем должно быть письменным.
Если речь идет о движимом имуществе, нотариус обычно не требуется только потому, что исполнение отложено.
Если же гражданин обещает подарить другому гражданину квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечет серьезные последствия для действительности сделки.
Источник изображения: magnific.com
Можно ли отказаться от исполнения обещания?
Да, но не просто потому, что даритель изменил решение.
Статья 577 ГК РФ предусматривает специальные основания.
Например, человек обещал подарить загородный дом, но после подписания договора лишился другого жилья, серьезно заболел и вынужден использовать этот дом как единственное место проживания.
Суд будет оценивать, действительно ли обстоятельства изменились после заключения договора и приведет ли исполнение к существенному снижению уровня жизни.
Именно даритель должен обосновать наличие таких условий.
Чем обещание дарения отличается от завещания?
Главное отличие состоит в моменте возникновения обязательств.
Завещание действует как распоряжение на случай смерти. Пока завещатель жив, будущий наследник не вправе требовать передачи имущества.
Договор обещания дарения создает обязательство уже при жизни сторон, хотя исполнить его нужно позднее.
Например, вы заключили договор, по которому обязались подарить сыну квартиру через два года. При наступлении установленного срока сын может требовать исполнения.
Если же вы завещали ему квартиру, требовать передачи при вашей жизни он не может.
Еще одно принципиальное различие: договор дарения, по которому квартира должна перейти одаряемому только после смерти дарителя, ничтожен. Для такого распоряжения закон требует использовать наследственные механизмы.
Что происходит после смерти дарителя или одаряемого?
Если умер одаряемый
По общему правилу право потребовать обещанный подарок не переходит к его наследникам.
Например, отец обещал подарить квартиру сыну через два года, но сын умер раньше установленного срока. Его дети автоматически не получают право потребовать квартиру.
Но стороны могли заранее установить в договоре другой порядок.
Если умер даритель
Здесь правило обратное.
Обязанность выполнить обещание по общему правилу переходит к наследникам дарителя.
Представьте, что гражданин нотариально обязался передать племяннику квартиру через год, но умер через несколько месяцев. Если договором не исключено правопреемство, его наследники могут получить соответствующую обязанность вместе с наследственной массой.
Поэтому при заключении договора обещания дарения особенно важно заранее решить вопрос о последствиях смерти сторон.
Судебная практика
Устного обещания подарить квартиру недостаточно
В деле, рассмотренном Северодвинским городским судом в 2025 году, истец утверждал, что собственник устно подарил ему квартиру.
Свидетели подтверждали, что умерший действительно собирался передать жилье. Однако договор в надлежащей форме заключен не был.
Суд отказал в признании права собственности: намерение человека когда-нибудь подарить квартиру нельзя приравнять к действительному договору обещания дарения.
Этот пример хорошо показывает разницу между желанием сделать подарок и юридически оформленным обязательством.
Можно ли обязать дарителя исполнить обещание
Ленинский районный суд Тюмени в 2025 году рассматривал спор по договору обещания подарить 1/2 доли квартиры.
Между сторонами существовал письменный договор, в котором была конкретно определена доля квартиры и установлен срок ее передачи. Одаряемая обратилась в суд, поскольку даритель уклонялся от оформления перехода права.
Суд исследовал содержание договора, права дарителя на долю и наличие согласованных условий.
Такой спор показывает другую сторону обещания дарения: правильно оформленный документ нельзя воспринимать как необязательное семейное обещание. У одаряемого появляется возможность требовать исполнения договора.
Обещание передать имущество, которого еще нет в собственности
Третий кассационный суд общей юрисдикции в феврале 2025 года рассматривал дело, в котором стороны заключили договор, связанный с будущим дарением квартиры, которую даритель еще должен был приватизировать.
После смерти дарителя одаряемый пытался добиться признания договора состоявшимся и получить право собственности.
Суды анализировали не только сам документ, но и то, принадлежала ли квартира дарителю, были ли завершены действия по приватизации и какой именно характер имело заключенное соглашение.
Этот пример показывает важный риск: нельзя рассчитывать на простое обещание передать недвижимость, право собственности на которую даритель еще не оформил. Сначала нужно понимать, существует ли у него юридическая возможность распорядиться будущим объектом.
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Что такое договор обещания дарения?
Это договор, по которому даритель обязуется в будущем безвозмездно передать конкретному одаряемому конкретную вещь или имущественное право либо освободить его от имущественной обязанности.
Чем он отличается от обычного договора дарения?
При обычном дарении имущество передается сразу, а при обещании дарения исполнение происходит позднее.
Можно ли обещать подарить квартиру в будущем?
Да. Но квартира должна быть точно определена, а договор между гражданами необходимо нотариально удостоверить.
Какие обязанности возникают у дарителя?
Он обязан передать предусмотренный договором дар в установленный срок или при наступлении указанного события, если отсутствуют предусмотренные законом основания для отказа.
Когда обещание дарения прекращается?
Например, при законном отказе дарителя от исполнения либо при смерти одаряемого, если договором не предусмотрен переход его права наследникам.
Требуется ли нотариальное удостоверение?
Для обещания дарения недвижимости между гражданами — да. Для других объектов форма зависит от правил статьи 574 ГК РФ и обстоятельств сделки.
Можно ли отказаться от исполнения обещания?
Да, если после заключения договора существенно изменилось имущественное или семейное положение либо здоровье дарителя и исполнение серьезно снизит уровень его жизни. Возможны и другие прямо предусмотренные законом основания.
Как оформить договор?
Нужно точно определить одаряемого, предмет, безвозмездность передачи и момент будущего исполнения. Для недвижимости необходимо обратиться к нотариусу.
Где взять образец?
Структуру можно использовать как ориентир, но для недвижимости готовый интернет-шаблон не заменяет нотариальное оформление и проверку конкретного объекта.
Что показывает судебная практика?
Суды четко разграничивают простое обещание и действительный договор. Устные договоренности и неопределенные документы не дают права требовать недвижимость, тогда как надлежащим образом оформленный договор может создавать обязательство передать имущество.
Правовая база
Заключение
Договор дарения в будущем позволяет заранее юридически закрепить обязанность передать имущество позднее. Но действительным будет не любое обещание.
В документе необходимо точно назвать одаряемого и конкретный предмет будущего дара, ясно указать на безвозмездность и определить обязанность совершить передачу в будущем. Обещание подарить неопределенную часть имущества юридической силы не имеет.
При недвижимости требования особенно строгие. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения, поэтому простая расписка об обещании подарить квартиру не дает той защиты, на которую рассчитывают стороны.
Дарителю также стоит заранее учитывать последствия такого решения. Подписанный договор уже создает обязательство, и обычного «я передумал» для отказа недостаточно. В то же время закон позволяет отказаться от исполнения при существенном ухудшении материального, семейного положения или здоровья и в некоторых других случаях.
Наконец, не используйте обещание дарения вместо завещания. Если имущество должно перейти человеку только после вашей смерти, такую передачу нужно оформлять средствами наследственного права.
