Что делать, если арендатор не платит и не выезжает?

Какие права есть у собственника квартиры?

Законодательная база

Как собственник вы вправе:

• пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой (ст. 209 ГК РФ);
• получать плату за аренду (ст. 614 ГК РФ);
• расторгнуть договор и потребовать освободить помещение (ст. 619 ГК РФ).

Выселение при наличии договора аренды

Если договор есть, вы можете опираться на него:

• при задолженности более двух сроков подряд — это уже основание для расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• если нарушены иные существенные условия договора (например, имущество повреждено или в квартире проживают посторонние).

Досудебные меры: как мирно решить проблему?

Напоминание, переговоры, переписка

Иногда проблема решается простым напоминанием. Напишите арендатору в мессенджере или позвоните, напомните о долге. Если человек оказался в трудной ситуации — возможно, удастся договориться о частичном погашении или отсрочке.

Претензия о расторжении договора

Если долги продолжаются, направьте официальную претензию по адресу арендатора, указанному в договоре. Укажите:

• размер долга;
• требование о погашении;
• предложение расторгнуть договор добровольно;
• срок для ответа.

Если арендатор не получает письма, но они возвращаются с отметкой о невозможности вручения — это считается надлежащим уведомлением (ст. 165.1 ГК РФ).

Предупреждение о выселении

Можно отправить предупреждение о выселении с ссылкой на нарушение договора. Часто это мотивирует арендатора к диалогу.

Медиация

Если вы не хотите портить отношения, попробуйте привлечь посредника — медиатора. Иногда третья сторона помогает найти компромисс.

Источник изображения: freepik.com

Можно ли выселить арендатора без суда?

Законные способы

Да, если арендатор сам согласен выехать. Можно подписать соглашение о расторжении и акт приёма-передачи квартиры. Это — наилучший исход.

В каких случаях возможно выселение?

Если договор аренды был бессрочным и  оформлен письменно, собственник может уведомить арендатора об окончании аренды с разумным сроком (обычно 1 месяц) в случае нарушений со стороны арендатора условий договора.

Как выселить арендатора через суд?

Доказательства и подача иска

Для суда подготовьте:

• договор аренды (если был);
• переписку, напоминания, претензии;
• документы о неуплате (выписки с карты, данные по долгам);
• акт осмотра квартиры, если в неё не пускают.

Подавайте иск о расторжении договора аренды и выселении арендатора в районный суд.

Судебное решение и его исполнение

Если суд удовлетворяет иск, арендатор обязан выехать. Если не подчиняется — к делу подключаются приставы.

Работа судебных приставов

Пристав направит должнику требование об освобождении квартиры. Если арендатор не реагирует — пристав вправе организовать принудительное выселение, включая вскрытие замков и вывоз имущества.

Что делать, если аренды нет на бумаге (устный договор)?

Как доказать право собственности?

Понадобятся:

• выписка из ЕГРН;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• свидетельские показания соседей.

Как подтвердить факт проживания?

Можно представить:

• видеофиксацию;
• фотографии с вещами арендатора;
• показания свидетелей;
• переписку.

Источник изображения: freepik.com

Арендатор не платил за квартиру: решение суда

В Кузьминском районном суде Москвы рассматривалось дело о задолженности по договору аренды квартиры.

Собственница жилья сдала квартиру по договору аренды. По условиям договора арендатор должен был платить 35 000 рублей в месяц авансом, до 26 числа каждого месяца. Но с апреля 2020 года он перестал платить. За пять месяцев образовался долг 175 000 рублей.
Собственница направляла претензии с требованием оплатить долг и неустойку, но ответа не получила и обратилась в суд.
Позиция арендатора Арендатор утверждал, что с марта 2020 года перестал жить в квартире, отдал ключи и уведомил хозяйку, что съезжает. Он считал, что после этого платить не обязан и даже просил вернуть страховой депозит 30 000 рублей, который был внесён при заключении договора.
Что выяснил суд Суд изучил переписку между сторонами и установил:

• письменного уведомления о расторжении договора не было;
• ключи официально не возвращались, акт приёма-передачи не подписывался;
• арендатор продолжал числиться ответственным за оплату жилья до сентября 2020 года.

По договору аренды именно письменное уведомление и передача квартиры по акту прекращают обязанности арендатора. Этих условий выполнено не было, поэтому долг по арендной плате сохраняется.
Неустойка и долг Собственница требовала неустойку почти 3,6 миллиона рублей, так как договор предусматривал штраф 10% за каждый день просрочки. Суд посчитал эту сумму чрезмерной и снизил её до 5 000 рублей.
Итоговое решение С арендатора взыскали:

• долг по аренде — 175 000 рублей;
• неустойку — 5 000 рублей;
• госпошлину — 4 140 рублей.

Итого: 184 140 рублей.
Остальная часть требований собственницы была отклонена.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Когда можно обратиться в полицию?
Если арендатор угрожает, портит имущество, проживают посторонние без согласия.
Можно ли выселить арендатора при порче имущества?
Да, если это основание для расторжения договора  предусмотрено сторонами или через суд.
Можно ли выкинуть вещи арендатора после выселения?
Нет. Нужно направить уведомление и дать срок на вывоз. Потом имущество можно вывезти на хранение, но вы обязаны действовать добросовестно.
Что делать, если арендатор исчез, но оставил вещи?
Отправьте уведомление и предложите забрать вещи. Затем — фиксируйте факт оставленного имущества и передавайте его на хранение.
Можно ли взыскать долг по аренде через суд?
Да. Это можно сделать одновременно с иском о выселении или отдельно.
Можно ли выселить арендатора, если он зарегистрирован в квартире?
Регистрация не даёт права собственности. Вы можете снять арендатора с регистрационного учёта по решению суда (ст. 35 ЖК РФ).
Куда обращаться, если арендатор не платит — в полицию или в суд?
В суд. Полиция не занимается спорами между гражданами по договорам аренды, если не нарушен уголовный закон.
Что такое депозит?
Это сумма, которую арендатор вносит при заключении договора и которая может быть удержана при нарушении условий — например, при неуплате.

Заключение

Если арендатор перестал платить и не выезжает — это неприятная, но вполне решаемая ситуация. Главное — действовать по закону: сначала попытаться урегулировать вопрос мирно, затем — при необходимости — через суд. Не поддавайтесь эмоциям и не совершайте самоуправства, иначе рискуете оказаться уже на месте ответчика.
Вы имеете право защитить своё имущество и получить компенсацию за причинённые убытки. А если вам нужна помощь с претензией, иском или взаимодействием с приставами — лучше сразу обратиться к юристу. Это сэкономит время, нервы и деньги.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.