Что такое задаток при покупке квартиры?
Задаток при покупке квартиры — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу до заключения основной сделки. Эти деньги подтверждают, что стороны действительно договорились о продаже квартиры и намерены оформить сделку в будущем.
Задаток передаётся по письменному соглашению и обычно входит в общую стоимость квартиры. После подписания основного договора купли-продажи эта сумма засчитывается в оплату жилья.
Важно понимать, что задаток — это не просто предоплата. У него есть особые юридические последствия, которые отличают его от обычного аванса.
Для чего нужен задаток?
Задаток нужен, чтобы защитить стороны от необоснованного отказа от сделки. Пока покупатель оформляет ипотеку, собирает документы или готовится к сделке, продавец понимает, что квартира фактически забронирована. Покупатель, в свою очередь, получает уверенность, что продавец не передумает продавать жильё другому человеку.
Кроме того, задаток помогает закрепить договорённости по цене квартиры, срокам сделки и основным условиям продажи. Если одна из сторон нарушит обязательства, наступают финансовые последствия: покупатель может потерять задаток, а продавец — вернуть его в двойном размере.
Как работает задаток
Задаток работает только тогда, когда стороны правильно его оформили. Недостаточно просто перевести деньги и написать в сообщении «это задаток». Нужно письменное соглашение, где прямо указано, что передаваемая сумма является именно задатком.
Если такого документа нет или из текста непонятно, что стороны имели в виду, сумма может быть признана авансом. Аванс при срыве сделки обычно просто возвращается, без правила о двойном размере.
Когда используется при сделке
Задаток чаще всего используют, когда стороны уже договорились о покупке, но основную сделку нужно отложить. Например, покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец собирает документы, квартира снимается с рекламы, стороны готовят основной договор, покупатель ждет одобрение от страховой компании одобрение “Титульного страхования”.
Также задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор по предварительному договору. Это особенно важно, если стороны сначала подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры, а основную сделку планируют позже.
Договор задатка или Договор авансового платежа, выбирать сторонам договора. Все зависит от ситуации в которой вы оказались. В судебных процессах рассматриваются споры, как по спорам о возврате аванса, так и задатка.
Аванс почти всегда возвращается Продавцом и не несет тяжкий последствий для Продавца, если он решит продать объект недвижимости другому покупателю по более выгодной цене.
Если вы Покупатель, и твердо решили приобрести объект недвижимости, то Договор о задатке Вам подойдет. Задаток дисциплинирует стороны и накладывает на продавца обязательство о продаже квартиры.
Часто спрашивают, в случае отказа Продавца осуществить продажу квартиры, можно ли обязать через суд заключить договор купли-продажи на основании Договора задатка.
Обязать продавца продать квартиру через суд возможно, но только если между вами был заключен не просто договор задатка, а полноценный предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. Если подписано лишь «соглашение о задатке» без детального описания сроков и характеристик сделки, понудить к продаже нельзя.
Если судебные разбирательства не входят в ваши планы, а обязательства были нарушены по вине продавца, вы имеете законное право требовать возврата суммы задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Для этого также направляется письменная претензия продавцу.
Для подготовки юридически грамотного иска или претензии рекомендуется обратиться к профильным юристам по недвижимости.
Договор и соглашение о задатке
Договор и соглашение о задатке — это документы, от которых зависит безопасность всей сделки. Именно они подтверждают, что переданные деньги являются задатком, а не обычным авансом. Ошибки в формулировках или отсутствие расписки могут привести к спорам и потере денег.
Что должно быть в соглашении
В соглашении о задатке при покупке квартиры важно указать данные сторон, описание квартиры, сумму задатка, цену квартиры, срок заключения основного договора, риски, ответственность сторон при наступлении неблагоприятных обстоятельств и последствия отказа от сделки.
Формулировки должны быть ясными. Лучше прямо написать: «Передаваемая сумма является задатком в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ». Это снижает риск спора о том, была ли сумма авансом.
В соглашении также стоит указать, что задаток засчитывается в общую стоимость квартиры при заключении основного договора.
Как оформить расписку
Расписка о получении задатка подтверждает сам факт передачи денег. Она особенно важна, если деньги передаются наличными. В расписке нужно указать, кто получил деньги, от кого, в каком размере, за какую квартиру и на каком основании.
Пример формулировки:
«Я, ________, получил(а) от ________ денежную сумму в размере ________ рублей в качестве задатка по соглашению о задатке от ________ в счёт оплаты квартиры, расположенной по адресу: ________.»
Если деньги переводятся на счёт, в назначении платежа лучше указать, что это задаток по соглашению о задатке, а не просто «перевод» или «за квартиру».
Ошибки при составлении документов
Самая частая ошибка — назвать сумму задатком устно, но в документе написать «аванс» или «предварительная оплата». В таком случае при споре будет сложно доказать, что стороны имели в виду именно задаток.
Ещё одна ошибка — передавать деньги до проверки документов на квартиру. Если потом выяснится, что у продавца нет права продавать объект, есть арест, спор, долги или проблемы с согласиями, вернуть деньги может быть сложнее.
Также одной из самых распространенных ошибок является отсутствие сверки документов устанавливающих личности сторон договора. Обязательно необходимо сверять оригиналы паспорта РФ с копиями документов и данными указанными в договоре.
Аванс, задаток и залог — в чем разница?
Аванс, задаток и залог часто путают между собой, хотя юридически это совершенно разные понятия. От того, какой вариант используется в сделке, зависят последствия отказа от покупки квартиры и порядок возврата денег. Именно поэтому перед передачей средств важно понимать, какой документ вы подписываете и какие риски это создаёт.
Отличия по закону
Аванс — это предварительная оплата. Если сделка не состоялась, аванс обычно возвращается покупателю, если нет других условий и убытков.
Задаток — это обеспечительная сумма. Если виноват покупатель, задаток остаётся у продавца. Если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
Залог — это не просто предоплата за квартиру. Обычно залог означает, что имущество или право используется как гарантия выполнения обязательств. Например, при ипотеке квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
В обычной речи словом «залог» часто называют любые деньги, переданные заранее, но юридически это не всегда правильно. Из-за такой путаницы у сторон потом нередко возникают споры о возврате денег и последствиях отказа от сделки.
Что безопаснее для покупателя
Для покупателя аванс мягче, потому что при срыве сделки его обычно проще вернуть. Задаток строже: если покупатель сам откажется от сделки без законных оснований, деньги можно потерять.
Но задаток выгоден покупателю, когда важно зафиксировать серьёзность намерений продавца. Если продавец передумает или продаст квартиру другому, покупатель сможет требовать возврата задатка в двойном размере.
Источник изображения: magnific.com
Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?
Отказ от сделки — одна из самых частых причин споров между покупателем и продавцом квартиры. Многие уверены, что задаток всегда можно вернуть, но на практике всё зависит от причин отказа и условий соглашения. Именно поэтому перед передачей денег важно заранее понимать, какие последствия могут наступить при срыве сделки.
Когда задаток возвращают
Задаток возвращается, если стороны расторгли соглашение по взаимному согласию до начала исполнения обязательств. Также он подлежит возврату, если сделка не состоялась по причинам, не зависящим от сторон.
Ещё одна ситуация — когда основной договор не заключили в установленный срок, и ни одна из сторон не предпринимала действий для его заключения. В таком случае может быть сложно доказать вину конкретного участника, поэтому задаток нередко возвращается.
Когда деньги остаются у продавца
Если покупатель сам отказался от сделки без уважительных причин, не пришёл на подписание договора, не подготовил деньги или нарушил условия предварительного договора, задаток может остаться у продавца.
Но продавцу важно доказать, что именно покупатель виноват в срыве сделки. Нельзя просто оставить деньги у себя, если причины отказа спорные. Бремя доказывания лежит на стороне которая ссылается на тот или иной факт нарушения условий договора.
Как безопасно передавать задаток?
Передача задатка — один из самых рискованных этапов при покупке квартиры. Ошибка в документах, неправильная формулировка или перевод денег без подтверждения могут привести к серьёзным спорам и финансовым потерям. Именно поэтому перед передачей суммы важно заранее проверить квартиру, продавца и порядок оформления сделки.
Передача задатка должна быть задокументирована надлежащим образом, если денежные средства были переведи по средствам банковского перевода, то в договоре обязательно должны быть указаны банковские реквизиты сторон и сроки на осуществления данного перевода.
Проверка документов на квартиру
Перед передачей задатка нужно проверить документы. Убедитесь, что продавец действительно имеет право продавать квартиру, нет ареста, запрета, судебного спора, не требуется согласие супруга или других собственников.
Если квартира продаётся по доверенности, доверенность нужно проверить особенно внимательно. Если квартира в ипотеке, важно понять, как будет погашаться долг и будет ли банк участвовать в сделке. Выписку на квартиру из ЕГРН можно получить в отделении Росреестра или в МФЦ.
Передача денег наличными или переводом
Задаток можно передать наличными или переводом. Наличные обязательно подтверждаются распиской. При переводе важно правильно указать назначение платежа.
Не стоит передавать деньги без соглашения. Сначала документ, потом деньги. Так вы сможете доказать, что сумма была именно задатком, а не обычным переводом.
В случае передачи денежных средств наличными обязательна должна быть составлена расписка в простой письменной форме, или акт приема передачи денежных средств, который в Договоре о задатке будет указан, как приложение к договору.
Нотариальное оформление
Нотариальное оформление соглашения о задатке не всегда обязательно. Но оно может быть полезно, если сделка сложная, квартира дорогая, есть несколько собственников, доверенность, доли, ипотека или другие риски.
Нотариус не заменяет юридическую проверку квартиры, но помогает правильно оформить волю сторон и снизить риск спора о содержании соглашения.
Образец соглашения о задатке
Соглашение о задатке можно составить в свободной форме, но в нём должны быть понятные условия.
Пример структуры:
Соглашение о задатке
г. ________
дата ________
Продавец: ________, паспорт: ________, адрес: ________
Покупатель: ________, паспорт: ________, адрес: ________
Стороны договорились о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ________. Общая стоимость квартиры составляет ________ рублей.
Покупатель передаёт Продавцу сумму ________ рублей в качестве задатка. Указанная сумма засчитывается в счёт оплаты квартиры при заключении основного договора купли-продажи.
Основной договор стороны обязуются заключить не позднее ________.
Если основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток остаётся у Продавца. Если основной договор не будет заключён по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю задаток в двойном размере.
Подписи сторон: ________
Пример расписки о получении задатка
Расписка
г. ________
дата ________
Я, ________, паспорт: ________, получил(а) от ________, паспорт: ________, денежную сумму в размере ________ рублей в качестве задатка по соглашению о задатке от ________ за квартиру, расположенную по адресу: ________.
Деньги получил(а) полностью. Претензий по сумме не имею.
Подпись: ________
Источник изображения: magnific.com
Часто задаваемые вопросы
Что лучше: аванс или задаток?
Для покупателя аванс обычно безопаснее, потому что при срыве сделки его проще вернуть. Задаток лучше подходит, когда стороны хотят жёстко зафиксировать ответственность за отказ от сделки.
Все зависит от намерений сторон и финансовых возможностей. Соглашение о задатке фиксирует заключение договора купли-продажи, что дисциплинирует стороны. Аванс больше носит заявочный характер и не несет для сторон строгих правовых последствий.
Нужно ли заверять соглашение у нотариуса?
Обычно не обязательно, но нотариальное оформление может быть полезно при сложной сделке или крупных суммах.
Возвращается ли задаток при отказе от сделки?
Если отказ произошёл по вине покупателя, задаток обычно остаётся у продавца. Если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Если виновных нет или виноваты обе стороны, задаток может быть возвращён.
Чем отличается залог от задатка?
Задаток — это сумма, переданная в счёт будущей оплаты и для обеспечения сделки. Залог — это обеспечение обязательства имуществом или правом. В сделках с квартирой эти понятия не стоит смешивать.
Правовая база
Заключение
Задаток при покупке квартиры — полезный инструмент, но только если он оформлен правильно. Он помогает закрепить договорённости и защищает стороны от необоснованного отказа от сделки.
Главное — не передавайте деньги без письменного соглашения. В документе должно быть прямо указано, что сумма является задатком, а не авансом. Также нужно заранее проверить квартиру, продавца и условия будущей сделки.
Если сделка сорвалась, судьба задатка зависит от того, кто виноват. Покупатель может потерять деньги, продавец — вернуть двойную сумму. А если виновных нет или ответственность лежит на обеих сторонах, задаток обычно подлежит возврату.
1.2K
0
