Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Когда арендатор может расторгнуть договор?

1. Если договор заключён на неопределённый срок

В этом случае у вас есть право отказаться от аренды в одностороннем порядке. Главное — предупредить арендодателя письменно заранее. Срок уведомления обычно указывается в самом договоре. Если нет — разумный срок считается 30 дней. Согласно статье 610 ГК РФ, договор прекращается с момента получения уведомления арендодателем.

2. Если договор заключён на определённый срок

Расторгнуть такой договор сложнее, но всё возможно:

• По соглашению сторон — самый простой вариант. Составляется письменное соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.
• Через суд — если арендодатель нарушает условия договора: не делает капитальный ремонт, не обеспечивает безопасность жилья и т. д. Такие основания перечислены в статье 620 ГК РФ.
• Если изменились жизненные обстоятельства — например, вас перевели в другой город. Согласно статье 451 ГК РФ, при существенном изменении обстоятельств вы вправе просить расторгнуть договор через суд.
• Если в договоре прописано ваше право отказаться от аренды досрочно — можно воспользоваться этой возможностью, соблюдая порядок (обычно — уведомление за 30 дней).

Как действовать арендатору: пошагово

Уведомите арендодателя

Сделать это нужно письменно: заказным письмом с описью, курьером с отметкой о получении, либо через электронную почту, если это предусмотрено договором. Старайтесь фиксировать дату и факт получения уведомления — это важно при спорах.

Подготовьте квартиру к передаче

При расторжении договора арендатор обязан вернуть квартиру в надлежащем состоянии, с учётом нормального износа. Рекомендуется составить акт приёма-передачи, где будет зафиксировано состояние помещения.

Попросите вернуть залог

Арендодатель должен вернуть залог, если:

• аренда прекращается по закону или по соглашению;
• квартира передана в хорошем состоянии;
• нет долгов по коммунальным платежам.

Если есть ущерб, арендодатель вправе удержать часть залога, но он должен обосновать удержания.

Источник изображения: freepik.com

Возможные риски и последствия

• Штраф или удержание залога — если в договоре прописано, что при досрочном съезде удерживается часть суммы.
• Ответственность за повреждённое имущество — расходы могут лечь на арендатора.
• Судебные разбирательства — если стороны не могут договориться, дело может дойти до суда. Особенно, если арендодатель считает расторжение незаконным или требует компенсацию.

Как расторгнуть договор без конфликтов

• Обсудите расторжение заранее. Не ставьте арендодателя перед фактом.
• Заключите соглашение. Даже при аренде на определённый срок можно мирно договориться и зафиксировать расторжение письменно.
• Соблюдайте договор. Если вы действуете по закону и договору — вероятность конфликта минимальна.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора: разъяснения суда

Арбитражный суд Москвы рассматривал спор между арендодателем и арендатором нежилого помещения. Стороны заключили договор аренды на 11 месяцев, а после окончания срока аренды договор автоматически возобновился на неопределённый срок — поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением, а арендодатель не возражал.

В чём был спор

• Арендодатель обратился в суд с требованием взыскать с арендатора более 1,7 млн рублей — задолженность по арендной плате и неустойку.
• По расчётам арендодателя, арендатор не платил с октября по февраль, что образовало долг.
• Арендатор возражал: он утверждал, что расторг договор в одностороннем порядке и больше не обязан платить, а также что часть расходов он понёс на благоустройство помещения и их нужно зачесть.

Позиция арендатора

Арендатор ссылался на то, что расторг договор аренды по своей инициативе. Однако доказательств того, что помещение действительно было возвращено арендодателю, в суд не представил.
По закону (ст. 622 ГК РФ) арендатор обязан платить арендную плату до фактического возврата помещения, а не просто до момента, когда он заявил о расторжении. Поэтому формальная «отписка» о расторжении договора без передачи объекта не освобождает от обязательств.
Также арендатор пытался сослаться на произведённые улучшения (забор, ремонт щитка), но не доказал, что арендодатель давал согласие на эти работы. В таком случае расходы не компенсируются.

Позиция арендодателя

Арендодатель настаивал: помещение не возвращено, арендная плата должна начисляться, а односторонний отказ арендатора от договора не имеет силы без выполнения условий договора и фактической передачи объекта.

Решение суда

• Суд подтвердил: договор действительно возобновился на неопределённый срок.
• Одностороннее расторжение аренды со стороны арендатора не освободило его от обязательств, так как помещение оставалось у него в пользовании.
• Задолженность по аренде признана обоснованной, но её размер уменьшен с учётом обеспечительного платежа. В итоге взыскано около 834 тыс. рублей.
• В части требований о неустойке суд отказал, так как расчёты были представлены некорректно.

Источник изображения: freepik.com

Часто задаваемые вопросы

Можно ли расторгнуть договор аренды онлайн?
Если в договоре предусмотрен электронный документооборот — да. Иначе лучше направить письмо на бумаге.
Можно ли съехать раньше, если найден новый арендатор?
Только с согласия арендодателя. Иногда он готов заключить новый договор и вернуть залог.
Может ли арендодатель удержать залог, если расторжение было по уважительной причине?
Нет, если квартира сдана в порядке и не нарушены условия. Залог должен быть возвращён.
Нужно ли платить за коммунальные после расторжения?
Если вы больше не пользуетесь жильём, но расторжение ещё не оформлено — вы можете быть обязаны платить. Уточните порядок в договоре.
Можно ли расторгнуть договор аренды через суд?
Да, если арендодатель отказывается от соглашения, а у вас есть основания (например, неисполнение обязанностей).

Заключение

Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора — вполне реальная задача, если подойти к ней грамотно. Главное — понять, на какой срок заключён договор, есть ли в нём возможность досрочного выхода и как именно прописан порядок уведомления. Даже если договор не позволяет просто так «уйти», вы можете договориться с арендодателем или обратиться в суд при наличии оснований.
Не торопитесь действовать на эмоциях. Сначала прочитайте договор, зафиксируйте всё документально, соблюдайте сроки и порядок уведомления. Тогда у вас будут и правовые основания, и аргументы, и шанс избежать конфликтов и лишних расходов.
Если возникают сомнения или ситуация нестандартная — не стесняйтесь обратиться за консультацией. Юрист поможет не только с формальностями, но и подскажет оптимальный выход в вашем случае.

Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая поможет вам разобраться в сложных вопросах.
Однако каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет вам учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.