Основные способы переоформления квартиры
Переоформление квартиры — это оформление документов, по которым жильё официально переходит от одного человека к другому. Основанием для этого служит договор. Его тип зависит от того, передаётся ли квартира за деньги или просто в подарок.
Купля-продажа
Это самый распространённый способ. Один человек продаёт квартиру, другой покупает. Сделка оформляется в письменной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если продаётся доля, договор нужно нотариально удостоверить, кроме случаев, когда все собственники отчуждают имущество по одной сделке. Важно: если продаётся жильё, принадлежащее несовершеннолетнему, требуется разрешение органов опеки.
Дарение квартиры родственнику или постороннему лицу
При безвозмездной передаче недвижимости оформляется договор дарения. Его можно заключить между любыми лицами, но если в сделке участвует доля — договор удостоверяет нотариус. Дарение между близкими родственниками (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки, внуки) не облагается налогом. Если же даритель и одаряемый не состоят в родстве — получатель обязан уплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Наследование квартиры
Если собственник умер, квартира переходит по завещанию или по закону. Наследники должны обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершего, подать заявление и через 6 месяцев получить свидетельство о праве на наследство. С этим документом право собственности регистрируется в Росреестре.
Переоформление через мену (обмен недвижимости)
Если вы хотите обменяться квартирами, заключается договор мены. Это по сути тот же обмен, где каждая сторона передаёт свою недвижимость в собственность другой. Обмен может быть равноценным — когда квартиры примерно одинаковы по площади и стоимости, либо с доплатой — если одна квартира больше или дороже, тогда владелец меньшей квартиры вносит разницу деньгами.
Переоформление долей в квартире
Если квартира находится в долевой собственности, каждый владелец может продать или подарить свою долю, но с соблюдением права преимущественной покупки. Остальные собственники должны быть письменно уведомлены о намерении продать долю. Только если они отказались от покупки, можно передать долю третьему лицу.
Документы, необходимые для переоформления квартиры
Для любого способа передачи собственности понадобятся:
- паспорта всех участников сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.);
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт или техплан;
- нотариально удостоверенное согласие супруга, если жильё приобретено в браке;
- доверенность (если действует представитель).
Как переоформить квартиру через МФЦ или Росреестр
Пошаговая инструкция
- Выберите вид сделки — купля-продажа, дарение, мена, брачный договор.
- Подготовьте договор в письменной форме (некоторые требуют нотариального удостоверения).
- Соберите документы — паспорта, правоустанавливающие бумаги, выписку из ЕГРН, согласие супруга.
- Подайте заявление в МФЦ или через нотариуса.
- Оплатите госпошлину.
- Получите выписку из ЕГРН с новым владельцем.
Сроки регистрации
Регистрация перехода права собственности занимает:
- 7 рабочих дней — при подаче напрямую в Росреестр;
- 9 рабочих дней — через МФЦ;
- 3 рабочих дня — если документы подаются нотариусом.
Размер госпошлины
- 2 000 руб. — за регистрацию права собственности физического лица;
- 350 руб. — при регистрации права на долю. Оплачивает обычно покупатель, но стороны могут договориться иначе.
Как отследить готовность документов
Проверить статус можно на сайте Росреестра, в личном кабинете Госуслуг или по номеру заявки МФЦ.
Особенности переоформления квартиры между родственниками
Дарение близким родственникам
Дарственная — самый удобный способ передать недвижимость детям, родителям или супругу. Нотариус оформляет договор и сразу подаёт документы на регистрацию. Госпошлина за нотариальное удостоверение — около 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб.
Переоформление квартиры на ребёнка
Если квартира передаётся несовершеннолетнему, сделку оформляют родители (законные представители). При продаже имущества ребёнка нужно разрешение органов опеки.
Переоформление квартиры между супругами
Для передачи квартиры одному из супругов оформляют брачный договор или соглашение о разделе имущества. Оба документа обязательны к нотариальному удостоверению.
Переоформление квартиры с долями
Как выделить доли перед переоформлением
Доли можно определить по соглашению всех собственников и оформить это нотариально. После этого сведения вносятся в ЕГРН.
Как согласовать долевое переоформление
Если доли уже установлены, каждый участник может продать или подарить свою часть, но обязан письменно уведомить остальных собственников.
Передача долей детям
Передача долей детям часто оформляется при использовании материнского капитала. Все документы направляются через МФЦ в Росреестр, а доли распределяются по соглашению между супругами.
Рекомендации юристов
- Проверяйте чистоту сделки: запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что на квартире нет ареста, ипотеки или спора.
- Не подписывайте договор, пока не проверите правоспособность сторон.
- Если квартира куплена в браке, без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
- В судебной практике часто встречаются случаи, когда покупатели теряли квартиру из-за ошибок в оформлении договора. Например, при продаже без уведомления совладельцев или без нотариального согласия супруга.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли переоформить квартиру без присутствия собственника?
Да, по нотариальной доверенности.
Как переоформить квартиру в ипотеке?
Необходимо согласие банка. Без него передача прав невозможна.
Можно ли переоформить квартиру с материнским капиталом?
Да, но доли должны быть выделены всем членам семьи, включая детей.
Как переоформить квартиру после смерти собственника?
По наследству через нотариуса, после получения свидетельства о праве на наследство.
Можно ли переоформить муниципальную квартиру?
Сначала нужно её приватизировать, а уже потом распоряжаться как частной собственностью.
Правовая база
Гражданский кодекс РФ — ст. 131, 163, 550–558, 567, 572, 574 (регистрация прав, форма и виды договоров: купля-продажа, мена, дарение).
Семейный кодекс РФ — ст. 34–36, 38, 40–42 (совместная собственность супругов, брачный договор, раздел имущества).
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ст. 14, 18, 42 (регистрация перехода права собственности, порядок подачи документов).
Налоговый кодекс РФ — п. 18.1 ст. 217, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 (льготы по НДФЛ при дарении, размер госпошлины).
Заключение
Переоформление квартиры — ответственный шаг, требующий точности и внимания. Независимо от способа передачи (купля-продажа, дарение, мена, наследство), важно правильно составить договор, собрать все документы и зарегистрировать переход права в Росреестре.
Если есть сомнения — лучше обратиться к юристу или нотариусу. Ошибка на этапе оформления может стоить не только денег, но и самой квартиры.
Дорогой читатель,
Спасибо, что ознакомились с материалом! Мы стремимся делиться полезной и актуальной юридической информацией, которая помогает разобраться в сложных вопросах.
Каждая ситуация имеет свои особенности, и в некоторых случаях лучше получить персональную консультацию. Опытный юрист поможет учесть все нюансы и выбрать оптимальный путь решения.
На нашей платформе вы всегда можете найти проверенных специалистов, которые помогут разобраться в вашем вопросе и принять взвешенное решение.
