Банкротство застройщика: как дольщику вернуть деньги или получить квартиру

Особенности банкротства застройщиков

Покупатели квартир в недостроенном доме находятся в особом положении. Они не просто кредиторы, которым компания должна деньги. Многие из них прежде всего рассчитывают получить квартиру.

Поэтому Закон о банкротстве предусматривает отдельный реестр требований участников строительства.

В нем учитываются в том числе требования о передаче жилых помещений, машино-мест и определенных нежилых помещений, а также соответствующие денежные требования.

Для требований из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве действует специальный порядок. Конкурсный управляющий может включить их в реестр самостоятельно на основании сведений, содержащихся в государственной информационной системе.

Но считать, что после этого можно полностью забыть о процедуре, рискованно.

Проверьте, действительно ли требование отражено в реестре и правильно ли указана его сумма. Особое значение имеют документы, подтверждающие оплату квартиры. Если у застройщика таких документов нет и вы их не предоставите, может возникнуть вопрос об исключении требования из реестра.

В какой срок нужно заявить требование?

После открытия конкурсного производства конкурсный управляющий уведомляет выявленных участников строительства о возможности предъявить требования.

По действующим правилам требования участников строительства могут быть предъявлены не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Само уведомление для целей исчисления срока считается полученным по истечении 15 дней после его опубликования в установленном порядке.

Если срок пропущен по уважительной причине, арбитражный суд может его восстановить.

Поэтому даже при автоматическом включении требования из зарегистрированного ДДУ не стоит откладывать проверку документов.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Начните с документов.

Подготовьте ДДУ или другой договор, на основании которого приобреталось помещение, документы об оплате, соглашения об уступке, если квартира приобреталась по переуступке, ипотечные документы и переписку с застройщиком, если она имеет значение.

Затем выясните номер дела о банкротстве, кто назначен конкурсным управляющим и отражено ли ваше требование в реестре требований участников строительства.

Если требование из ДДУ уже включено автоматически и сведения о размере оплаты указаны правильно, повторно добиваться того же результата не требуется. Если сведений нет, размер требования указан неверно либо у управляющего отсутствуют документы об оплате, нужно представить необходимые документы.

Если конкурсный управляющий отказал во включении требования или включил его не полностью, с этим решением можно спорить в арбитражном суде.

Что делать, если застройщик обанкротился, а дом не достроен?

Недостроенный дом не обязательно будут продавать как обычное имущество банкрота.

Закон предусматривает механизмы, позволяющие передать объект, земельный участок и обязательства перед участниками строительства другому лицу для завершения строительства.

В предусмотренных законом случаях в восстановлении прав граждан участвует Фонд развития территорий или региональный фонд.

Дальнейший сценарий зависит от решения по конкретному объекту. Если принято решение финансировать завершение строительства, дом может быть передан новому застройщику, который завершит работы, после чего дольщики смогут получить помещения.

Если принято решение о выплате возмещения, вместо ожидания квартиры гражданину выплачиваются деньги в установленном законом порядке.

Поэтому после банкротства компании важно следить не только за самим судебным делом, но и за решениями относительно вашего дома.

Источник изображения: magnific.com

Выплата дольщикам при банкротстве застройщика

Если по объекту применяется механизм Фонда развития территорий и принято решение о выплате возмещения, его размер определяется не только той суммой, которая когда-то была указана в договоре.

Для жилого помещения учитывается его площадь и рыночная стоимость квадратного метра равнозначного жилья на первичном рынке.

При этом действует ограничение: при расчете учитывается общая площадь жилого помещения или соответствующих помещений в пределах 120 квадратных метров в предусмотренных законом случаях.

Рыночная стоимость определяется по отчету оценщика, привлеченного Фондом. Дата оценки не может быть более чем на шесть месяцев раньше даты принятия Фондом соответствующего решения.

При этом рассчитанное возмещение в пределах установленной законом площади не должно быть меньше уплаченной цены договора.

Для машино-мест и определенных нежилых помещений предусмотрены отдельные правила: возмещение рассчитывается исходя из уплаченной цены договора или паевых взносов.

Все ли дольщики могут получить возмещение?

Нет. Здесь есть важные ограничения, и особое значение имеет дата приобретения права требования, если квартира покупалась по договору уступки.

Если вы приобрели право требования по переуступке до признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, сам факт того, что первоначальный ДДУ заключали не вы, не лишает вас предусмотренных законом прав участника строительства. При соблюдении остальных условий вы можете рассчитывать на восстановление своих прав наравне с другими дольщиками: получить помещение после завершения строительства либо возмещение, если по объекту принято решение о выплате.

Поэтому покупка квартиры по переуступке до банкротства застройщика сама по себе не делает ваше требование «второстепенным». Важно, чтобы уступка была надлежащим образом оформлена, а право требования и его переход можно было подтвердить документами.

Совсем другая ситуация возникает, если физическое лицо приобрело право требования на помещение после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. По общему правилу такое лицо не имеет права на возмещение Фонда.

Это особенно важно при покупке требований в уже проблемном доме. Если после открытия конкурсного производства вам предлагают очень дешевую переуступку, нельзя исходить из расчета: «куплю требование, а потом получу компенсацию от Фонда». Закон специально ограничивает такую возможность.

Если застройщик обанкротился, а у меня ипотека?

Банкротство строительной компании само по себе не прекращает ваш кредитный договор с банком.

Здесь существуют два разных обязательства. Застройщик обязан передать квартиру, а вы обязались вернуть банку полученный кредит.

Поэтому прекращать платежи только потому, что стройка остановилась или застройщика признали банкротом, опасно. Просрочка может привести к начислению предусмотренных договором последствий и испортить кредитную историю.

Если права на квартиру будут восстановлены через завершение строительства, ипотечные отношения продолжаются с учетом дальнейшего оформления объекта.

Если вместо квартиры выплачивается возмещение, необходимо отдельно разбираться, как оно повлияет на обязательства перед банком. Здесь большое значение имеют условия кредитного договора, залога и схема расчетов по конкретному ДДУ.

Поэтому при ипотечной квартире после банкротства застройщика лучше одновременно взаимодействовать и с конкурсным управляющим, и с банком.

Можно ли забрать деньги вместо квартиры?

Такой выбор не всегда принадлежит самому дольщику.

Нельзя исходить из того, что после банкротства вы в любой момент можете самостоятельно решить: «квартиру больше не хочу, пусть Фонд вернет мне деньги».

Если объект попал под механизм восстановления прав граждан, дальнейший вариант зависит от предусмотренного законом решения по дому: финансировать завершение строительства либо осуществлять выплаты.

Это один из моментов, который особенно важно выяснить до совершения каких-либо действий со своим требованием.

Что будет с неустойкой за просрочку передачи квартиры?

Неустойка и право на саму квартиру — разные требования.

В банкротстве застройщика штрафные санкции не получают такого же режима защиты, как основное требование участника строительства о передаче помещения.

Если обязательства застройщика передаются новому приобретателю для завершения дома, требования по неустойкам, штрафам, пеням и другим финансовым санкциям вместе с обязательством передать квартиру к новому застройщику не переходят.

Поэтому рассчитывать, что компания, которая придет достраивать дом, автоматически выплатит всю накопленную неустойку прежнего застройщика, не следует.

Что делать, если вы купили квартиру не по ДДУ?

Это более сложная ситуация.

На практике жилье в строящихся объектах приобреталось не только по зарегистрированным ДДУ, но и через предварительные договоры, инвестиционные соглашения, членство в кооперативе и другие конструкции.

Само название договора еще не всегда определяет ваш статус. Суд и конкурсный управляющий оценивают реальное содержание отношений: за что были переданы деньги и какое помещение должен был предоставить застройщик.

Но автоматический механизм включения в реестр, предусмотренный для зарегистрированных ДДУ, в таких ситуациях может не работать.

Поэтому документы лучше показать специалисту сразу после появления информации о банкротстве.

Можно ли продать право на квартиру после банкротства застройщика?

К уступке требования после банкротства нужно относиться особенно внимательно.

Закон прямо устанавливает, что физическое лицо, которое приобрело требование о передаче помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не получает права на возмещение Фонда по такому требованию.

Это серьезно влияет на стоимость требования и интерес потенциальных покупателей.

Перед переуступкой необходимо проверить, какое решение уже принято или ожидается по объекту, включено ли требование в реестр и какие последствия возникнут для нового владельца требования.

Как понять, есть ли шанс получить квартиру?

Один только процент готовности дома ответа не дает.

Нужно оценивать правовой и фактический статус объекта: оформлены ли права на земельный участок, какова степень готовности дома, существует ли необходимая документация, сколько денег потребуется на завершение работ и принято ли решение о финансировании восстановления прав граждан.

Дом с высокой степенью готовности не гарантирует автоматической достройки. И наоборот, остановка строительства еще не означает, что единственным вариантом станет денежное возмещение.

Окончательный сценарий определяется в рамках предусмотренных законом процедур.

Источник изображения: magnific.com

Часто задаваемые вопросы

Потеряю ли я квартиру, если застройщик обанкротился?

Не обязательно. Банкротство застройщика не означает автоматическую потерю квартиры. Дом может быть достроен другим застройщиком. В предусмотренных законом случаях вместо передачи помещения гражданину выплачивается возмещение.

Нужно ли самостоятельно включаться в реестр?

Требования из зарегистрированных ДДУ включаются конкурсным управляющим в реестр по специальному порядку на основании сведений государственной информационной системы. Но вам необходимо проверить включение и при необходимости представить документы, особенно подтверждающие размер оплаты.

Что делать, если меня не включили в реестр?

Обратитесь к конкурсному управляющему с документами, подтверждающими ваше требование. Если управляющий отказал во включении либо учел требование неправильно, его решение можно оспаривать в арбитражном суде.

Можно ли получить назад всю стоимость квартиры?

Если Фондом принято решение о выплате возмещения, сумма рассчитывается по специальным правилам. Для жилья учитывается рыночная стоимость квадратного метра и площадь, но при определенных законом условиях действует предел в 120 кв. м. Рассчитанная сумма не должна быть меньше фактически уплаченной цены в пределах площади, учитываемой при расчете.

Кто решает, будут достраивать дом или выплачивать деньги?

Если права участников конкретного объекта восстанавливаются с использованием механизмов Фонда развития территорий, решение принимается в порядке, установленном законодательством о Фонде. Сам дольщик не всегда может по своему желанию заменить достройку денежной выплатой.

Можно ли купить право требования после банкротства и получить компенсацию?

По общему правилу нет. Если физическое лицо приобрело право требования после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, право на возмещение Фонда по такому требованию не возникает.

Что происходит с ипотекой, пока дом достраивают?

Кредитный договор продолжает действовать. Само банкротство застройщика не освобождает вас от обязанности платить ипотеку. Не менять график платежей без согласования с банком особенно важно, чтобы не создать уже собственную задолженность.

Что делать, если срок обращения в реестр пропущен?

Если срок пропущен по уважительной причине, закон допускает его восстановление арбитражным судом. Лучше обращаться сразу после обнаружения пропуска и представить доказательства обстоятельств, которые помешали заявить требование вовремя.

Правовая база

Заключение

Банкротство застройщика — серьезная проблема, но оно не лишает вас защиты и не означает автоматическую потерю вложенных денег.

После признания компании банкротом ваши требования рассматриваются по специальным правилам. Первое, что стоит сделать, — проверить дело о банкротстве, узнать данные конкурсного управляющего и убедиться, что требование правильно отражено в реестре требований участников строительства.

Дальнейшая судьба квартиры зависит от ситуации с конкретным домом. Строительство может продолжить другой застройщик. Если применяются механизмы Фонда развития территорий, в предусмотренных законом случаях принимается решение о финансировании завершения строительства либо выплате возмещения.

Особенно внимательно нужно действовать, если квартира приобреталась в ипотеку, право получено по переуступке, договор не является обычным зарегистрированным ДДУ или возник спор о размере требования. В этих ситуациях одно неверное действие может повлиять на дальнейшую защиту ваших прав.